Контрольная работа: Финансовая деятельность предприятия: анализ и пути ее совершенствования (на примере ООО "Си-трейдинг")

В целом ставки арендной платы, зафиксированы в евро, на рынке торговой недвижимости по итогом 2008 года остались на уровне 2007 года: рост ставок аренды в первом полугодии на 2–5% был компенсирован снижением ставок в 3–4 кварталах 2008 года. В сегменте долевого строительства торговой недвижимости по итогам 2008 года был зафиксирован 15%-й рост цен предложения по сравнению с 2007 годом. Однако ввиду мирового финансового кризиса, происходили некоторые изменения: в 4 квартале 2008 года – начале 2009 года уменьшение цены предложения составило около 10%.

Ставки арендной платы в основных торговых коридорах Минска по состоянию на 1–2 квартал 2009 года составили 60–80 евро/кв. м./ месяц (с НДС), средние ставки арендной платы в действующих торговых центрах составляют 35–50 евро/кв. м./месяц (с НДС).

Анализ динамики цен на различных сегментах рынка показывает, что цена предложения офисных площадей в собственность и в аренду тесно взаимосвязана и неуклонно возрастает на протяжении последних лет. В 2008 году цены предложения в сегменте долевого строительства офисов выросли на 17–20%. Примерно настолько же выросли ставки арендной платы. Однако в первом квартале 2009 года произошло снижение ставок арендной платы на офисную недвижимость на 10%. Средние ставки арендной платы в офисных центрах составляют 25,7–36 евро/кв. м./месяц (с НДС); средние ставки арендной платы в офисных центрах класса «А» и «В» составляют 30–40 евро/кв. м./месяц (с НДС). Средняя цена предложения офисный помещений в действующих офисных центрах класса «А» составляет 4000–4300 долл./кв. м., а цена на торговые помещения – 3900–4200 долл./кв. м.

Генеральным планом развития Минска предусмотрено преимущественное размещение общественно-деловой застройки в границах 1-го транспортного кольца, а также в 100-метровой зоне от основных радиальных магистралей: Независимости пр., Победителей пр., Партизанский пр., ул. Кальварийская и др. В частности, градостроительными планами предусмотрено строительство крупных бизнес-центров по проспекту Победителей и Дзержинского. С точки зрения престижности местоположения для размещения офиса представительского класса, участки в г. Минск будут выстраиваться следующим образом:

–  В районе первого транспортного кольца;

–  Район аэропорта «Минск‑1» (в случае успешной реализации проект Минск-Сити и появления новой линии метро);

–  Деловая застройка вдоль проспектов Победителей и Независимости, за пределами первого транспортного кольца

–  Деловая застройка вдоль основных транспортных магистралей города.

3.2.2 Экономическое обоснование проекта «Бизнес-центр по 1-му Загородному переулку в г. Минске»

При расчете финансовой модели данного инвестиционного проекта приняты следующие базовые величины:

–  Полезная площадь сдаваемых помещений из расчета проектно-сметной документации отражена в таблице 3.1:

Таблица 3.1 – Перечень помещений, сдаваемых в аренду

–  Для расчета приняты существующие ставки налогов:

а)  а налог на прибыль – 24%;

б)  налог на добавленную стоимость – 18%;

в)  налог на недвижимость – 1%;

г)  отчисления в фонд социальной защиты населения – 34%;

д)  отчисления по обязательному страхованию – 1%;

е)  единый платеж – 1%;

ж)  транспортный сбор – 3%.

–  Период строительства бизнес-центра, согласно инвестиционного плана, принят с 1 декабря 2006 года по 31 мая 2009 года. Объем финансовых вложений в данный инвестиционный проект составит 22505862 долл. Строительство, рядом стоящего паркинга на 150 маш/мест будет осуществляться в период с мая 2009 года по декабрь 2009 года. Объем финансовых вложений в данный проект составит 3000000 долл.

–  Планируемый объем сдачи в аренду площадей построенных объектов рассчитывается с учетом показателя вакантности на уровне 5% (таблица 3.2), причем в 2009 году коэффициент загруженности помещений изменяется от 0,30 в июне 2009 года до 0,95 в январе 2010 года.

Таблица 3.2 – Планируемый объём сдачи в аренду, кв. м. в месяц (с учетом загруженности), кв. м. / машиноместо

–  Размер ставок арендной платы определяется сравнительным методом, путем сопоставления с объектами приближенными по классу и месторасположению. Аренда ставки на момент сдачи объекта консервативны и приняты практически равными сегодняшними:

а)  арендная ставка на офисные помещения – 38,4 долл. (с учетом НДС);

б)  арендная ставка на помещения общепита – 25,6 долл. (с учетом НДС);

в)  арендная ставка за машиноместо – 76,8 долл. (с учетом НДС).

Проект также предусматривает ежегодное увеличение арендных ставок в размере 10% по всем категориям помещений.

Динамика выручки от аренды по годам реализации проекта представлена в таблице 3.3:

Таблица 3.3 – Поступления от сдачи в аренду, долл.

–  Невозмещаемые расходы рассчитаны на основе известной информации о составе затрат в других бизнес-центрах и торговых центрах и исходя из того, что будет создана управляющая компания, которая будет заниматься обслуживанием проекта. Расходы по персоналу и общие издержки представлены в таблице 3.4 и таблице 3.5, соответственно.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21