Шпаргалка: Экономика недвижимости

Отметим, что с повышением требований к точности метода определения рыночной ставки число факторов, влияние которых подлежит учету, возрастает. Так, например, определение ставок методами массовой оценки с декларированной погрешностью в 15% и с нормативно назначаемой ставкой, на 30% меньшей рыночной величины для офисных, торговых и производственных помещений можно ограничиться учетом влияния всего девяти факторов: удаленности от локальных центров, в том числе от метро; удаленности от центра города; удаленности от магистрали; размера помещения; состояния помещения; номера этажа, расположения входа; типа здания; качества благоустройства. Влияние остальных факторов в пределах означенного доверительного интервала менее существенно. Очевидно, что для индивидуального (нетипового) проекта управляющему и оценщику потребуется учет существенно большего числа факторов.

Из рекомендуемых ниже техник оценки арендных ставок сравнительным анализом договоров аренды чаще других применяются техники парных сравнений и качественного (относительного) сравнительного анализа, с дополнительным использованием техник оценки издержек и анализа тенденций. При этом техника парных сравнений может быть реализована, если число объектов-аналогов на единицу или более превышает число элементов сравнения, причем имеется хотя бы одна пара объектов, различающаяся только одним элементом сравнения. Если число объектов-аналогов равно или меньше числа элементов сравнения, применяется техника качественного сравнительного анализа. Здесь абсолютные и процентные корректировки по отношению к объекту анализа.

Нередко число объектов сравнения оказывается меньше числа элементов сравнения, и в этом случае для определения рыночной ставки рекомендуется использовать метод относительного сравнительного анализа ставок.

Здесь стрелками показано направление корректировок ставок арендной платы для объектов-аналогов в сравнении с объектом исследования. Обратим внимание на то, что при наличии «стрелок» разного направления требуется дополнительное количественное сравнение соответствующих корректировок: может случиться так, что весомость одной корректировки окажется заметно больше весомости трех противоположно направленных. В этом случае требуется более детальное изучение влияния всех ценообразующих факторов в перечисленных пакетах. Здесь полезно использовать для корректировок технику компенсационных корректировок (сравниваются затраты на устранение различия), а также технику тенденций (изменение арендной ставки со временем оценивается с учетом инфляции и изменения стоимости строительства).

Нетрудно оценить и различие ставок (а, следовательно, и размер корректировки) при инвестировании средств арендатора в развитие объекта: сумма затрат должна быть равна текущей стоимости будущих выгод арендатора от снижения ставки с учетом не только возврата средств, но и дохода на капитал по норме, равной норме дохода для арендуемого объекта недвижимости.

Прогнозирование ставок арендной платы

При прогнозе доходов практикуется использование метода сценариев с вариациями этих сценариев - от пессимистического до оптимистического. При этом в качестве пессимистического рассматривается вариант, в котором одновременно устанавливаются минимально возможные ставки арендной платы и максимально возможные потери, а в оптимистическом сценарии, напротив, максимально возможные ставки арендной платы сопровождаются минимально возможными потерями. Очевидно, что такая «сценарная разработка» позволяет аналитику оценить возможности «провала» бюджета и принять меры для минимизации и компенсации возможных потерь. В этом случае приходится ставить задачу управления рисками. Заметим, что более всего распространены модели изменения потоков будущих доходов, принимающих условия:

- постоянства дохода Ipg = const; (2.7)

- изменения дохода по линейному закону: Ipgk = I*(1+kχ); (2.8)

- изменения дохода по схеме «сложных процентов» Ipgk = I*(1+χ)k. (2.9)

Здесь k обозначает число прогнозных периодов, а χ - среднегодовой темп роста ставок арендной платы. Первый вариант может реализоваться только в случае, если инфляционная тенденция роста ставок арендной платы полностью компенсируется тенденцией уменьшения этой ставки вследствие превышения предложения арендуемых помещений над спросом на эти помещения. Что касается последнего варианта, то он реализуется, например, в случае роста ставок арендной платы исключительно за счет инфляции, характеризуемой темпом h = χ за период (это имеет место только при равенстве спроса и предложения).

Расчет эффективного валового дохода

Завершая анализ проблемы планирования доходов, обратим внимание на то, что упомянутые выше два типа валового дохода - потенциальный и эффективный - в практике управления недвижимостью имеют различное назначение. Потенциальный доход задает высокие цели и ориентиры роста качества управления объектом, в то время как величина эффективного валового дохода определяет доходную статью бюджета объекта и должна быть получена непременно. В связи с этим ясно, насколько важно по возможности точно прогнозировать величины потерь от недозагрузки и неплатежей.

В соответствии с отмеченным выше, эффективный валовой доход определяется соотношением

Iеg= (Iрс + Iph)(1-Kl) + Ipm (1-Kv)(1-Kl) + Iра (1- Kv*)(1- Kl*). (2.9)

Здесь учтено, что для помещений, занятых арендаторами, потери связаны только с неплатежами. Кроме того, учитывается, что потери от недозагрузки и неплатежей при аренде основных помещений отличаются от таковых при аренде технических и вспомогательных помещений, земельных участков и элементов конструкций (обозначения Kv* и Kl* соответственно).

В процессе исследования рынка выполняется анализ соотношения спроса и предложения в регионе и в окрестности анализируемого объекта. При этом используются определения понятий спроса и предложения применительно к аренде помещений, несколько отличающиеся от определений спроса и предложения для сделок купли-продажи:

- предложением называется сумма Ss площади Sbs занятых помещений (уже сданных в аренду) и площади Sjs свободных помещений, предназначенных для сдачи в аренду.

- спрос измеряется суммой Sd площади Sbd занятых помещений и площади Sfd незанятых помещений, аренда которых ожидается.

Соотношение между уровнями спроса и предложения служит основанием для анализа тенденций изменения ожидаемого уровня арендной платы:

- если предложение превышает спрос (Ss > Sd), то можно ожидать, что со временем ставки арендной платы будут снижаться;

- при равенстве спроса и предложения (Ss = Sd) уровень арендной платы будет оставаться неизменным;

- в случае превышения спроса над предложением (Ss < Sd) уровень арендной платы будет повышаться.

Однако при прогнозировании изменения ставок кроме данных о текущих величинах спроса и предложения необходимо учитывать инфляционные ожидания, а также ожидания ввода в эксплуатацию новых доходных объектов и вывода из арендного оборота части ныне арендуемых объектов. Если рынок находится в состоянии равновесия (Ss = Sd), то арендная плата будет расти примерно с тем же темпом, с каким растет стоимость потребительской корзины. Если предложение превышает спрос (Ss > Sd), арендная плата будет расти с темпом, меньшим темпа инфляции. Изменения в предложении ΔSs определяются площадью SsN планируемых к вводу в эксплуатацию новых объектов за вычетом площади SsD помещений зданий, подлежащих сносу и (или) выводу из оборота вследствие переоборудования и перепрофилирования.

Изменения в спросе ΔSd определяются изменениями спроса на продукт деятельности потенциальных арендаторов и определяются величинами:

- площади Sde помещений, занятых арендаторами, впервые появившимися на рынке,

- площади Sda помещений, дополнительно занимаемых нынешними арендаторами,

- за вычетом площади Sdq помещений, планируемых к высвобождению от арендаторов.

Полезной характеристикой состояния рынка аренды является показатель емкости Smc этого рынка, определяемый увеличением или уменьшением площади фактически занятых помещений за рассматриваемый период времени (площадь помещений, занятых за год): Smc= Sf0+ SN- Sq-Sf1

Здесь использованы обозначения:

Sf0 - площадь помещений, не занятых на начало периода, SN - площадь новых помещений, введенных за период, Sq - площадь помещений, выведенных из оборота за период, Sf1 - площадь помещений, не занятых на конец периода. Величина показателя Smc может быть не только положительной, но и отрицательной. В последнем случае делается вывод о нецелесообразности ввода в арендный оборот новых помещений.

Теперь можно определить и упоминавшийся выше важный показатель эффективности управления объектом - коэффициент Kv потерь от недозагрузки помещений арендаторами (коэффициент недозагрузки}. Величина этого коэффициента для объекта сопоставляется со среднерыночной величиной его Кvm и деятельность менеджера объекта подвергается критическому анализу как в случае, если Kv>> Kvm (ставка арендной платы может быть занижена), так и при Kv<< Kvm (ставка завышена или недостаточно эффективна работа по привлечению арендаторов). Среднерыночная величина Kvm коэффициента потерь от недозагрузки важна и для прогноза доходов от эксплуатации объекта в будущие периоды. В связи с этим в процессе исследования рынка полезно оценить величину этого коэффициента по отношению общей площади Sf свободных помещений к общей площади Ss предложенных помещений: Kvm =Sf / Ss

10. Планирование операционных расходов - [1]-стр. 92-122

Налогообложение недвижимости и учет налогов

К особенностям учета налогов в структуре операционных расходов относится то, что здесь кроме налогов на недвижимость (земля и строения) учитываются обязательные платежи (в бюджет и фонды), начисленные на заработную плату (пенсионный фонд, социальное и медицинское страхование, фонд занятости).

Налоги на заработную плату целесообразно учитывать не отдельной строкой, а вместе с соответствующими расходами. Налог на добавленную стоимость учитывается в составе операционных расходов при расчете платежей внешним подрядчикам (включая вознаграждение управляющей компании). Заметим, что этот налог учитывается при расчете доходов, поскольку ставка арендной платы указывается с учетом этого налога. Тогда обеспечивается «представительство» этого налога в составе чистого операционного дохода, что при капитализации последнего в рыночную стоимость обеспечивает присутствие налога на добавленную стоимость и в составе величины стоимости объекта.

Рассмотрим подробнее схемы расчета налогов, включаемых в состав операционных расходов. Прежде всего, обратим внимание на то, что в ближайшие годы налог на недвижимость будет взиматься с единого объекта, включающего в себя земельный участок и улучшения и представленного под единым номером в кадастре недвижимости (соответствующий Федеральный закон прошел первое чтение в Государственной Думе). Однако в настоящее время взимаются отдельно земельный налог и налог на строения (здания, сооружения).

Земельный налог уплачивают: собственники земли, землевладельцы, землепользователи. Ставка налога устанавливается в зависимости от зоны градостроительной ценности, на которые делится территория поселения и для каждой из которой установлен свой налоговый тариф на единицу площади участка земли. Заметим, что налоговые ставки модифицируются (с понижением) для некоторых категорий земель:

- земель, занятых садоводством, огородничеством, животноводством;

- сельскохозяйственных земель и земель, расположенных в полосе отвода;

- земель, занятых жилищным фондом, индивидуальными и кооперативными гаражами.

Справку о том, к какой зоне градостроительной ценности следует отнести земельный участок изучаемого объекта недвижимости, можно получить в районной налоговой инспекции.

Налогообложение улучшений касается недвижимого имущества предприятий, а также - в соответствии с изменениями, изложенными в части II Налогового Кодекса РФ, - капитальных вложений. Ставка налога равна 2,2% от налогооблагаемой базы, в качестве которой принята среднегодовая балансовая (остаточная, за вычетом амортизационных отчислений) стоимость Vbal части имущества, относящегося к недвижимости.

Заметим, что не облагается налогом недвижимое имущество юридических лиц: бюджетных организаций; предприятий по производству сельскохозяйственной продукции; религиозных объединений. В число видов имущества, освобожденного от налога, включаются:

- объекты жилищно-коммунального хозяйства, культуры, образования, здравоохранения, спорта;

- объекты, используемые для охраны природы, пожарной безопасности, гражданской обороны;

- имущество, используемое для производства, переработки и хранения сельскохозяйственной продукции;

- автомобильные дороги, ЛЭП, магистральные трубопроводы, железнодорожные пути.

Налог на имущество физических лиц взимается с собственников объектов недвижимости (жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений), независимо от того, пользуются они этой недвижимостью или нет. При долевой собственности нескольких физических лиц налог уплачивается соразмерно его доле в объекте недвижимости. Базой для начисления налога является инвентаризационная стоимость - восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работу и услуги. Указанная база налогообложения определяется органом технической инвентаризации, а ставка налога устанавливается органами местного самоуправления - в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Для нежилых помещений сохранены действующие ставки, а также размер максимальной ставки - 2,2 % (для нежилых помещений стоимостью свыше 500 тыс. руб.). Для жилых помещений при инвентаризационной стоимости имущества жилых домов свыше 500 тыс. руб. - 0,3%, а при стоимости имущества от 300 до 500 тыс. руб. - 0,2%.

Налоги с заработной платы обслуживающего персонала включены в единый социального налог с заработной платы (ЕСН). Базой исчисления ЕСН является фонд оплаты труда (ФОТ) персонала, непосредственно занятого в обслуживании объекта недвижимости. В ФОТ включаются: оплата за отработанное время; оплата за неотработанное время (отпускные); единовременные поощрительные выплаты, премии, материальная помощь; выплаты на питание, жилье и топливо. Отчисления ЕСН осуществляются ежемесячно в размере 26% от ФОТ.

Налог на добавленную стоимость (НДС): НДС = НДС(+) - НДС(-), где НДС(+) – сумма НДС, полученная вместе с платежами Ipg от пользователей недвижимости; НДС(-) – сумма налога на добавленную стоимость, перечисленная компаниям, которые занимаются обслуживанием объекта (управлением объектами, охраной, уборкой помещений, ремонтом и т.п.).

Заметим, что налог на прибыль в состав операционных расходов не включается и вычитается из денежного потока до налогообложения. Базой начисления этого налога является часть чистого операционного дохода, приходящаяся на собственный капитал Iе за вычетом амортизационных отчислений. Максимальная ставка налога составляет 24%.

Экономические аспекты страхования недвижимости

В соответствии с теорией управления риском страхование производится во всех случаях, когда рисковые события с неблагоприятным исходом приводят к весьма большим потерям (до полной потери стоимости строения в случае пожара или землетрясения), но происходят сравнительно редко (число сгоревших строений составляет незначительную долю от числа застрахованных). Данное условие позволяет страховым компаниям назначать сравнительно небольшие - приемлемые для страхователя - размеры страховых взносов.

В состав операционных расходов включается денежная сумма, называемая страховой премией, которая передается страхователем страховщику частями (страховыми взносами). При этом величина страховой премии задается страховым тарифом, выраженным в процентах от страховой суммы. Размер страховой суммы определяется по соглашению страховщика со страхователем, фиксируется в договоре страхования имущества и в соответствии с ГК РФ не может превышать величину «действительной» стоимости имущества. Если в договоре страхования страховая сумма установлена ниже «действительной» стоимости, то при наступлении страхового случая страховщик обязан возместить страхователю (выгодоприобретателю) часть убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости.

Понятие «действительной» стоимости – стоимость строительства точной копии застрахованного здания в данной местности за вычетом потерь стоимости вследствие износа на дату заключения договора страхования. В практике управления объектами осуществляется (и в экономическом анализе учитывается) страхование ответственности, для которого вводится понятие лимита ответственности – суммы, в пределах которой страховщик будет возмещать убытки при страховании ответственности страхователя. Этот лимит устанавливается по соглашению сторон, исходя из оценки стоимости ущерба, который может быть нанесен третьим лицам действиями страхователя. Определенный таким образом лимит ответственности является основанием для расчета размера страховых взносов.

Кроме страховой суммы и лимита ответственности важным параметром договора страхования является страховой тариф, определяемый страховщиком отдельно по каждой группе страхуемых предметов и зависящий от набора страхуемых рисков, расположения и степени защищенности имущества, материала, из которого изготовлено страхуемое здание (сооружение), и т.д.

При сравнительно невысокой величине расходов на страхование в сравнении с расходами на системы безопасности, от последних не следует отказываться, поскольку они могут сэкономить расходы на страхование в будущем. Здесь имеется в виду оснащение здания охранными устройствами:

- пожарной сигнализацией (дымовые или тепловые датчики в помещениях, выход на центральный пост охраны здания);

- охранной сигнализацией (объемные датчики в помещениях);

- механическими защитными устройствами (металлические двери, решетки на окнах первого этажа и пр.).

Определение расходов на управление, бухгалтерские и юридические услуги

Расходы на управление задаются в зависимости от размера объекта - либо в виде доли эффективного валового дохода (для крупных объектов, управляемых специализированной компанией), либо величиной заработной платы управляющего с накладными расходами (для малых объектов, управляемых, например, наемным работником или по совместительству одним из руководителей предприятия-пользователя объекта). При этом предполагается, что и при передаче объекта в управление специализированной компании размер ее вознаграждения (доля от Iеg) определяется так же, как и для малых объектов: расходами на заработную плату управляющих и накладными расходами, включающими прибыль компании, налог на добавленную стоимость и расходы: