Гражданско-правовые сделки с квартирами

стве данных помещений.Следовательно, он вправе получить имущест-

. 27 -

венные выгоды от их использования.Причем на тех же основаниях,

что и члены данного ЖСК, принявшие такое же участие в сданных в

аренду помещений, что и выбывший пайщик , уступивший свои права

покупателю квартиры._57

Иное решение вопроса-отстранение новых владельцев квар-

тир,не пожилавших вступить в ЖСК ,от участия в получении выгод

отпользования кооперативным имуществоми прдоставлемние таких выгод

исключительно членам кооператива -означало бы неосновательное

сбережение ими своего имущества (путем уменьшения взносов на экс-

плуотацию) за счет других лиц. Таким образом , сделку по отчужде-

нию квартиры в доме ЖСК нельзя признать только куплей-прода-жей.По

существу, здесь имеет место сделка ,одним из элементов ко-торой является

купля-продажа квартиры,а другим-переуступка поку-пателю квартиры прав

выбывшего члена кооператива ,связанных с его имущественным участем в

ЖСК.Такие сделки ,даже если они и не уре-гулированы специальными нормами

законодательства, тем не менее имеют право на жизнь в силу ст.8 ГК

РФ.Она предусматривает воз-можность возникновения гражданских прав и

обязанностей из дейс-твий, хотя и не предусмотренных законом , но в силу

общих начал и смысла гражданского законодательства порождающих такие

права и обязанности.Это, однако, не исключает желательности более четкой

регламентации ситуации, возникающей в связи с преобразованием

обязательственных отношений внутри ЖСК при переходе к его членам права

собственности на квартиры.

. 28 -

Сделки с приватизированными квартирами._0

Характерная для Москвы бурная предпринимательская деятель-

ность и стремительное накопление капитала привели к тому, что са-

мым бойким рынком в столице стал рынок жилья._58

По некоторым оценкам, около 30% предложений о продаже жилья попытки

совершить незаконные сделки.Самые распространенные из них:

_ш+1. Продажа квартиры лицом, не являющимся ее собственником. Документы

на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием

похищенных подлинников.

2. Продажа квартиры несколькими покупателями одновременно. У продавца

имеется несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности,

договоров купли-продажи и других документов.

3. Продажа незаконно присвоенной квартиры (если договор куп-ли-продажи

или дарственная на квартиру оформлены с помощью угроз и насилия).

Ситуация осложняется тем, что документы могут быть безукоризненными по

содержанию.

4. Продавец, получив деньги от покупателя, отказывается вы-писаться из

квартиры, тем самым оставляя себе право на проживание в ней, используя

противоречие между нормами законодательства.

5. Продается приватизированная квартира, принадлежащая на праве

собственности нескольким лицам. Один из них может присвоить всю сумму

стоимости квартиры и скрыться._59 _ш- Независимо от того, имеется ли

подозрение о возможном обма-не, при совершении сделок, связанных с

куплей-продажей квартир, следует самым тщательным образом изучить

документы, прежде всего устанавливающие право собственности на жилье,

навести справки в Департаменте муниципального жилья, РЭУ, паспортном

столе. Полез-ный может быть и беседа с соседями.

Для совершения сделки с приватизированной квартирой (впервые продающейся)

покупатель должен потребовать от продавца следующие документы:

_ш+ - свидетельство о собственности на жилье;

. договор передачи жилья в собственность; - справку из бюро технической

инвентаризации, в которой указана инвентариза-ционная стоимость

квартиры (форма 11А); -справку из РЭУ об отсутствии задолженности по

платежам; -выписку из домовой книги; - копию финансового лицевого

счета; - если в кварти-ре прописаны несовершеннолетние дети, то

необходимо согла-сие органов опеки и попечительства и свиде-

_ш- тельство о рождении детей.

Если продавец - не первый собственник квартиры, документом,подт-верждающим

его право собственности на квартиру, служит договор купли-продажи,

дарения и проч.

Следующая стадия после проверки документов на их подлинность

и соответствие содержания требованиям законодательства - удосто-

. 29 -

верение договора в нотариальной конторе.

Нотариус требует справку формы 11-а из БТИ, подтверждающую наличие

объекта сделки в натуре, принадлежность его данному лицу, в которой

содержится краткое описание квартиры или комнаты, ука-зана их

инвентаризационная стоимость (основание для определения размеров

госпошлины и подоходного налога), представлена информа-ция об имеющихся

ограничениях сделок с ними (арест, запрещение).

В ст.56 Основ законодательства РФ о нотариате сказано, что удостоверение

договоров об отчуждении квартиры производится по месту ее нахождения.

Поэтому потенциальному покупателю стоит по-думать, прежде чем решиться на

покупку квартиры, продавец которой в подтверждение своего права

собственности на квартиру предъявля-ет договор купли-

продажи,удостоверенный нотариусом из другой местности.

Наконец, договор должен быть зарегистрирован в Департаменте муниципального

жилья, без чего сделка не может считаться заклю-ченной.

В практике нередко случаются попытки продажи квартир “с на-чинкой”, когда

продавец не предупреждает покупателя о возможных претензиях третьих лиц на

жилплощадь. Наиболее часто это связано с продажей квартир, которые

приватизировались без включения в до-говор передачи жилья в

собственность несовершеннолетних детей, пропитанных на момент приватизации

в этих квартирах.

В Законе РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Фе-дерации” не

отражены положения о праве несовершеннолетних членов семьи на

приватизированное жилье. Это теперь исправлено “Пример-ным положением о

бесплатной приватизации жилищного фонда в Рос-сийской Федерации”,

утвержденным решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от

18 марта 1993г. N 4 и одобрено Поста-новлением Правительства РФ от 26

ноября 1993г. N 1238.

В “Примерном положении” установлено, что несовершеннолетние

дети, проживающие совместно с нанимателями, и являющиеся членами

его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними

пользователями вправе стать участниками общей собственности на

это помещение. Отказ от включения несовершеннолетних в число

участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение

может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе ро-

дителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии

. 30 -

разрешения органов опеки и попечительства.

Следствием “невнимательности” Департамента муниципального жилья стал тот

факт, что в практике судов достаточно часто встре-чаются споры по поводу

признания сделок купли-продажи квартир не-действительными по тому

основанию, что при приватизации квартир были нарушены права

несовершеннолетних членов семьи на участие в приватизации. Суды в таких

случаях принимают решение о признании сделок, последовавших после

приватизации квартир, недействитель-ными.

Покупателю также следует быть осторожным, если в цепочке до-говоров купли-

продажи имеется сделка, совершенная поверенным, действовавшим по

“генеральной доверенности”, выданной лицом, яв-лявшимся на тот момент

собственником квартиры. Бывший собственник может впоследствии заявить, что

на самом деле он поручил поверен-ному совершить обмен квартиры с доплатой и

был введен им в заб-луждение относительно характера сделки, связанной с

его кварти-рой.

Много проблем счастливым обладателям квартир и их домочадцам может принести

институт прописки. Одна из самых распространенных проблем - ничем не

ограниченное право собственности, оказывается, ограничивается волей власть

предержащих - “прописать” или “не прописать” в приобретенное жилье.

Право прописки в приобретенную в Москве квартиру для граждан РФ стоит почти

столько же, сколько сама квартира.

Еще один момент, связанный с пропиской. При покупке жилья необходимо

проверить, разрешена ли прописка в этот дом. Дом может быть определен под

снос, что влечет за собой запрет прописки.

Что касается налогообложения денежных сумм, полученных про-давцами от

продажи жилплощади, то в соответствии с пп. “в” п.6 ст.3 Закона “О

подоходном налоге с физических лиц” в совокупный доход не включаются суммы,

получаемые в течение года от продажи квартир, не превышающие 500-

кратного установленного законом раз-мера минимальной месячной оплаты труда.

Среди банков и других субъектов предпринимательской деятель-

ности растет интерес к залогу недвижимости как средству обеспече-

ния исполнения обязательств. Применение законодательства о залоге

на практике оказывается проблематичным, но, поскольку развитие

этого института представляется перспективным, рассмотрим, как

. 31 -

можно применить залог в современных условиях.

_ш+_0Для оформления договора залога квартиры требуется:

1). совместное заявление залогодателя и залогодержателя в Департамент

муниципального жилья;

2). нотариально заверенный договор о залоге;

3). справка БТИ;

_ш-4). квитанция об уплате госпошлины.

Регистрация залога квартиры осуществляется Департаментом му-ниципального

жилья в соответствии в постановлением Правительства Москвы N 415 от 27

апреля 1993 г.

Временное положение о регистрации залоговых операций с жилы-ми помещениями

предусматривает, что регистрация производится пу-тем:

_ш+ 1). внесения регистрационной записи в книгу регистрации залоговых

операций с жилыми помещениями;

2). проставления отметки о регистрации на всех оригинальных эк-земпляров

договора о залоге;

3). внесения сведений о залоге в банк данных собственников жилья;

4). выдачи свидетельства о регистрации залога. Договор залога

должен быть зарегистрирован в течение 15 календарных дней со дня подачи

заявления и представления документов в Департамент муници-пального жилья.

Погашение регистрационной записи при прекращении залога осу-ществляется при

условии:

1). подачи совместного заявления залогодателя и залогодержа-теля;

2). представления оригиналов договора о залоге с от-меткой о его

регистрации;

3). представления доказательств исполнения обеспе-ченного залогом

обязательства.

При погашении регистрационной записи делается от-метка в реестровой

книге, в банке данных собственников жилья, на оригиналах договора о

залоге.

По запросу залогодателя и залогодержателя, а также других

заинтересованных лиц Департамент муниципального жилья выдает:

. выписки из реестровой книги;

. информацию о регистрации залога. Договор залога считается заключенным

с момента государственной регистрации. Совершение сделок с

квартирами иногда усложняется тем, что в квартире может быть прописан

человек (не включенный в свидетельство о собствен-ности на квартиру,

так как был, например, прописан в нее после

. 32 -

приватизации), который там продолжительное время не живет. В этом случае

необходимо доби-ваться в судебном порядке признания лица утратившим право

пользо-вания жилым помещением вследствие сверх установленных сроков._510

Только после этого отсутствующий утрачивает право на проживание в

приватизированной остальными членами семьи квартире.

Наниматели, бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся

собственниками приватизированного жилого помещения, могут быть выселены

собственником только в случаях, предусмотрен-ных законом_511_0 , в

частности, если это лицо систематически разрушает или портит жилое

помещение или использует его не по назначению, либо систематически нарушает

правила проживания, что делает невозможным для других проживание с ним в

одной квартире, а меры предупреждения и общественного воздействия не дали

результатов.

Тема наследования жилища, принадлежащего наследодателю на праве

собственности, заслуживает отдельного разговора, поэтому остановимся

лишь на ключевым моментах.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, поль-

зуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе прода-

вать, завещать, дарить, сдавать в аренду эти помещения, а также

совершать с ними иные, не противоречащие закону сделки._512

Если гражданин желает, чтобы квартира досталась, например, его внуку,

ему следует оформить завещание на его имя, поскольку наследование по

закону имеет место, если оно не изменено завеща-нием. В противном случае

наследниками в первую очередь станут де-ти, супруг и родители умершего. Во

вторую очередь - братья, сест-ры умершего, его дед и бабка. Наследником по

завещанию может быть и несовершеннолетний гражданин, который по достижении

совершенно-летия должен нотариально оформить вступление в право на наследс-

тво.

На практике немало проблем приносят сделки, связанные с

квартирами, принадлежащими нескольким гражданам на праве общей

собственности. Ставшие собственниками приватизированного жилого

помещения граждане вправе владеть, пользоваться и распоряжаться

им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых

законом интересов других лиц. Продажа одним из участников общей

долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли

. 33 -

постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собс-твенники

откажутся от осуществления права преимущественной покуп-ки либо не

осуществят это право в течение месяца_513 Продавец доли общей

собственности обязан известить в письменной форме остальных участников

общей собственности о наме-рении продать свою долю постороннему лицу с

указанием цены и дру-гих условий, на которых он ее продает. При продаже с

нарушением права преимущественной покупки другие участники общей

долевой собственности в течение трех месяцев имеют право требовать в су-

дебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя. Выдел

участнику общей собственности на квартиру принадлежащей ему доли допустим,

если имеется техническая возможность передачи ист-цу изолированной части не

только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа. При

отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить

порядок пользования квар-тирой.

. 34 -

З_0 а к л ю ч е н и е

Подготовка офицеров-пограничников, призванных проходить службу в

различных уголках России, предусматривает их всесторон-нюю военную,

специальную и юридическую подготовку.Наряду с этим хочется подчеркнуть,

что отнюдь не второстепенное значение играет юридическая подготовка

курсантов-пограничников.Вся наша жизнь напрямую связана с гражданскими

правоотношениями, и участившиеся в последнее время высказывания курсантов

о ненужности юридическо-го образования не имеют под собой ни какого

основания.Каждый кур-сант, без исключения, после окончания института

столкнется с проблемой обеспечения и получения жилья.По этому отрицание

необ-ходимости получения полного и всестороннего юридического образо-вания

может привести в будущем к большим жизненным трудостям. Примером такой

необходимости служит данная работа, призванная по-мочь в разрешении

основных проблем возникающих в области жилищных правоотношений и послужить

практическим пособием при заключении гражданско-правовых сделок с

жильем.В этом и заключается наряду с теоретическим,-практическое значение

курсовой работы.

. 35 -

_ш+

П р и м е ч а н и я_0

1 И.И.Андрианов Жилищное законодательство,-М.,юр.лит.,

1988,с.3

2 см. список используемой литературы

3 Домашний адвокат N 24 ,1995 ,с.6

4 см. ст.7 п.1 Постановления правительства Москвы от 27 апреля 1993 г.

5 см. ст.534 ГК РСФСР

6 Домашний адвокат N 5,1995 ,с.2

7 Домашний адвокат N N 7,8 ,1996 ,с.с. 2, 5

8 Домашний адвокат N 1, 1995 ,с.5

9 Домашний адвокат N 21-22 ,1995 ,с.10

10 см. ст. ЖК РСФСР

11 см. ч.1 ст.89 , ст.ст. 135 136 ЖК РСФСР

12 см. ст.3 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда.”

13 см. ст.120 ГК РСФСР

_ш-

. 36 -

_ш+_0 Список использованной литературы

1 Конституция РФ ст.ст.25,40 2 Гражданский кодекс РФ ч.1 гл.18 3

Гражданский кодекс РСФСР раздел 7 4 Основы гражданского законода-

тельства союза ССР и республик

раздел 6 5 Жилищный кодекс РСФСР 6 Закон РФ “Об основах феде-

ральной жилищной политики”

Постановление правительства РФ от 17 июля 1995 года N 713. “Об

утверждении правил регистрации и снятия граждан РФ с регистра-ционного

учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и

перечня должностных лиц ответственных за регист-рацию.”

7 Постановление правительства Москвы от 19 декабря 1994 года N

628 “О переходе ко второму этапу реформы системы оплаты жилищ-но-

комунальных услуг.”

8 Распоряжение мэра Москвы от 5 января 1995 года N 20 “О введении

единой системы страхования жилищного фонда в г. Москве.”

9 Приложение к распоряжению мэра от 5 января 1995 года N 20 “Кон-

цепция страхования жилищного фонда г. Москвы.”

10 Распоряжение мэра Москвы от 18 января 1995 года N 21 “О финан-

совой поддержке граждан, проживающих в домах жилищных и жилищ-но-

строительных кооперативов.”

11 Прилоложение N 2 к распоряжению мэра Москвы от 11 ноября 1994

года N 560-РМ “Порядок оформления документов о разрешении пе-

репланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах в г. Москве.”

12 Распоряжение мэра Москвы от 21 декабря 1994 года N 628 “Об ут-

верждении порядка создания коллективов индивидуальных застрой-щиков для

малоэтажного и коттеджного строительства в Московс-кой области из жителей

г.Москвы, нуждающихся в улучшении жи-лищных условий.”

13 Андрианов И.И. Жилищное законодательство.-М.: юр.лит.,1988г. 14 Фадеев

В.И. Муниципальное право России.-М. Юрист, 1994г. 15 Приватизация в

России. Сборник нормативных документов.

ч.2.-М.:юр.лит.,1994г. 16 Как решить ваши жилищные пробле-

мы.-СПб.:произв.-техн. фирма АКМЕ,

1994г. 17 Жилье :справ.-СПб.: фирма АТ, 1995г. 18 Жилищное за-

конодательство:сб.нормат. актов и документов-М.:юр.лит.,1995г.

_ш-

. 37 -

Страницы: 1, 2, 3, 4