Гражданско-правовые сделки с квартирами

При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже кварти-ры проверяется

наличие документов, подтверждающих право собствен-ности на отчуждаемое

имущество, и справка о регистрации в БТИ.

Если квартира является общей долевой или совместной собс-твенностью, ее

отчуждение требует согласия других участников об-щей собственности. Такое

согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом.

Кроме того, оно может быть удос-товерено по месту жительства или месту

работы.

В тексте договора об отчуждении доли указываются арифмети-

. 11 -

ческие доли, а не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан

лишь порядок пользования конкретными частями при наличии ранее

состоявшегося нотариально удостоверенного и зарегистриро-ванного в БТИ

соглашения между собственниками о таком порядке пользования в

соответствии с долями участников.

Продавец должен представить письменные доказательства того, что он

известил участников общей долевой собственности о намере-нии продать свою

долю посторонним с указанием цены и других усло-вий, на которых продается

доля (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а именно: их заявления об отказе осуществления

права преимущественной покупки продаваемой доли квартиры (с указанием цены

и других условий, на которых продается эта доля). Подпись удостоверяется

в том же по-рядке, как было указано выше.

Доля общей собственности на квартиру может быть отчуждена также иными

способами, например подарена.

Любое отчуждение или приобретение квартиры допускается толь-ко в

нотариальном порядке. Обязательным условием является и ре-гистрация сделки

в местной администрации, которую осуществляет БТИ. На

правоустанавливающих документах должен быть штамп о ре-гистрации помещения

за новым собственником.

Если квартира является общей долевой собственностью, в справке БТИ в

соответствии с правоустанавливающими документами указывается долевое

участие каждого, при этом лицоl отчуждающхе часть квартиры, указывается

в ней первым. Если есть решение о предстоящем сносе строения в связи с

реконструкцией населенного пункта, или наложенный нотариальными органами

запрет на отчужде-ние, или на квартиру наложен арест судебно-следственными

органа-ми, то эти обстоятельства отражаются в справке БТИ.

В связи с тем,что в ГК отсутствуют конкретные нормы, регули-рующие сделки с

квартирами, то применяются те же правила, что и к договору купли-продажи

жилого дома. Так, продавец в соответствии со ст. 241 ГК РСФСР обязан

предупредить покупателя о правах третьих лиц на продаваемую квартиру.

К таким лицам могут отно-ситься, например, залогодержатель или наниматель.

Дело в том, что при переходе права собственности эти лица сохраняют свои

права на квартиру и вполне естественно, что для покупателя немаловажным

является то обстоятельство, что в покупаемой им квартире будет жить

посторонний человек.

. 12 -

Если продавец этого не сделал, покупатель вправе требовать либо

уменьшения продажной цены, либо расторжения договора куп-ли-продажи и

возмещения убытков. Для того, чтобы устранить воз-можные конфликты,

соответствующее положение должно включаться в договор. Если покупатель

не возражает против покупки квартиры, обремененной залогом или договором

найма, то такой договор может быть заключен.

Следует, однако, иметь в виду, что заложенной квартирой собственник

обычно владеет и пользуется. Но в большинстве случаев он не может ею

распоряжаться (продать, подарить и т.д.), посколь-ку в договоре о залоге

обычно содержится запрещение на отчуждение квартиры.

Приватизация квартир вызвала волну связанных с ней крими- нальных

явлений._0 Возник, так называемый, квартирный рэкет, когда под угрозой

применения насилия собственников приватизированных квартир заставляют за

бесценок продавать свою квартиру. Иногда прибегают к обману. Жертвами

таких преступлений становятся, как правило, престарелые беспомощные люди,

а также алкоголики, кото-рых в течение определенного времени спаивают, а

затем уговаривают продать свою квартиру или обменять ее на комнату в

коммунальной квартире. Для этого они передают свои документы преступникам,

вы-дают им генеральную доверенность на совершение всех юридических

действий. После чего квартира по доверенности продается третьим лицам, а

владелец квартиры становится бомжем.

Подобные виды сделок не подпадают под действие уголовного кодекса.

Потерпевшая сторона сама добровольно идет на сделку.

Нередки случаи, когда квартиры продаются по фальшивой дове-ренности или по

фальшивому договору купли-продажи. Иногда уже после заключения договора

купли-продажи выясняется, что в приоб-ретенной квартире кто-то прописан и,

следовательно, является на-нимателем, выселить которого собственнику

практически невозможно. В этом случае фальшивыми являются копия

финансового лицевого сче-та и выписка из домовой книги.

В настоящее время очень распространена следующая схема мо-

шенничества. Собственник квартиры оформляет договор дарения, на

основании которого квартира позже отчуждается третьему лицу. Че-

рез некоторое время появляется первый собственник квартиры и за-

являет, что договор дарения его вынудили подписать. Второе звено

. 13 -

в этой цепочке (одаряемый) пропадает, и все неприятности претер-певает

нынешний владелец квартиры. В связи с этим следует очень осторожно

относиться к предложению о продаже дешевых квартир. Внимательным

следует быть и при покупке квартиры, доставшейся ны-нешнему владельцу не по

первичному свидетельству о собственности, а по договорам купли-продажи,

дарения и т.д.

К числу наиболее распространенных правонарушений по куп-ле-продаже

квартир относится и так называемый сбор залога. Дается объявление о продаже

квартиры по цене несколько ниже рыночной, в результате чего появляется

достаточно большое количество покупа-телей. Владелец квартиры может быть

как мнимым, так и настоящим. В случае заинтересованности берется залог в

размере 10-15% от продажной стоимости с условием продажи квартиры

через неделю. После получения залога от нескольких покупателей квартира

прода-ется самому “везучему” из них, после чего продавец исчезает, а

новому владельцу приходится объясняться с обманутыми претендента-ми на

покупку.

Иногда квартира продается по фальшивым документам, причем фальшивыми

могут быть как первичные документы (свидетельство о собственности), так

и вторичные (договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.).В ряде случаев

применяется продажа квартиры “по двум договорам”. При регистрации договора

купли-продажи составляются два абсолютно одинаковых экземпляра договора,

один из которых по-лучает покупатель, другой - продавец. Получив экземпляр

договора продавца (например, путем обмана), покупатель располагает двумя

документами, по которым он имеет право перепродавать квартиру двум

лицам, оформляя договор купли-продажи одновременно в двух нотариальных

конторах.

Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо тща-тельно изучать

документы, подтверждающие право собственности на продаваемую квартиру.

Следует также поинтересоваться, не прожива-ют ли в продаваемой квартире

лица, выписанные из нее временно (находящиеся в загранкомандировке,

на службе в армии, на учебе или в заключении: в соответствии с

действующим законодательством эти лица имеют право на заключение договора

найма по месту преж-него проживания). В случае возникновения сомнений в

достоверности правоустанавливающих документов на квартиру потенциальный

покупа-тель может попросить выписку из домовой книги.

. 14 -

При заключении сделок с квартирами из рук в руки переходят огромные суммы

наличных денег, что привлекает всякого рода мошен-ников. В настоящее время

расследуются десятки уголовных дел, свя-занных с убийствами продавцов или

покупателей приватизированных квартир.

Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, лучше обратиться в банк.

Некоторые банки выступают в качестве посредников при зак-лючении договоров

купли-продажи квартир. Для этого покупатель, продавец и банк заключают

трехсторонний договор. В соответствии с этим договором покупатель принимает

на себя обязательство пере-вести в банк в течение трех дней с момента

подписания договора предусмотренную договором сумму, которая депонируется

банком на имя продавца. Снять эту сумму продавец может только по

окончании процедуры оформления договора. Убедившись в серьезности взаимных

намерений, продавец и покупатель начинают оформление договора. Только

по окончании нотариального оформления договора и регистра-ции договора в

Департаменте муниципального жилья продавец имеет право получить

договоренную сумму, а банк получает вознаграждение за посреднические

услуги.

Распоряжением мэра Москвы “О дополнительных мерах по защите

граждан от противоправных действий преступных сообществ при при-

ватизации и отчуждении жилых помещений” от 26 мая 1994г. Департа-

мент муниципального жилья должен производить регистрацию сделок

по отчуждению жилья лишь после их прописки на другое место жи-

тельства. При поступлении заявлений граждан о том, что приватиза-

ция была совершена ими под давлением криминальных элементов, до-

говор передачи жилья в собственность будет расторгнут без взима-

ния платы за услуги. Распоряжением мэра Москвы ГУВД Москвы сов-

местно с Комитетом социальной защиты предложено подготовить пере-

чень категорий граждан так называемой группы риска, требующих за-

щиты городских властей во время приватизации и других операций с

жильем. Для этих граждан купля-продажа занимаемых ими квартир или

комнат будет оформляться в особом порядке, который заключается в

том, что в документах подтверждается право обязательного пожиз-

ненного проживания в них или предоставления других жилых помеще-

ний. Департамент муниципального жилья обязан производить регист-

рацию договоров по отчуждению жилых помещений по доверенности - в

случае невозможности личной явки - только с учетом мнения общест-

. 15 -

венных комиссий, в состав которых должны быть включены представи-тели

органов социальной защиты и окружного медицинского управле-ния.

Договор купли-продажи квартиры с условием

пожизненного проживания

Данный договор прямо не предусмотрен действующим законода-тельством и, в

частности ГК РСФСР, однако в последнее время нахо-дит все большее

применение в нашей жизни. В этом случае применя-ется аналогия закона и

стороны при заключении договора руководс-твуются нормами ст. 253 ГК РСФСР,

посвященной правовому регулиро-ванию купли-продажи жилого дома с условиями

пожизненного прожива-ния.

Суть такого договора в том, что продавец, в качестве которо-го выступает

нетрудоспособное лицо, передает принадлежащую ему квартиру в собственность

покупателя, а последний обязуется пре-доставлять продавцу до конца его

жизни пожизненное содержание, которое может включать в себя уход,

материальную помощь. Кроме того, по этому договору продавец обычно

сохраняет за собой право пользования всей или частью этой квартиры. В

настоящее время до-говоры купли-продажи квартиры с условием пожизненного

содержания заключаются с покупателями , в качестве которых выступают как фи-

зические, так и юридические лица. Заключение таких договоров вы-годно

обеим сторонам. Однако, к сожалению, и здесь не обошлось без влияния

криминальных элементов. Было отмечено немало случаев, когда продавцы,

заключившие такие договоры, или вообще исчезли, или же их находили

мертвыми.

Оформление таких договоров осуществляется по тем же прави-лам, что и

оформление договоров купли-продажи и мены квартиры.

В договоре купли-продажи квартиры с условием пожизнеэного содержания

право собственности переходит покупателю при жизни продавца. При этом в

договоре обычно оговаривается право пожиз-ненного проживания продавца в

этом жилом помещении.

В случае неисполнения договора покупателем своих обязаннос-

тей продавец вправе требовать расторжения договора. Приобретатель

также может ставить вопрос о прекращении договора, если его мате-

. 16 -

риальное положение по не зависящим от него обстоятельствам изме-нилось

настолько, что дальнейшее предоставление содержания стало невозможным.

Договор прекращается также в случае смерти покупате-ля.

При расторжении договора по требованию продавца или покупа-теля квартиры

она возвращается его бывшему собственнику (продав-цу). Однако расходы на

содержание, понесенные покупателем, в этом случае не возмещается.

Заключая договор купли-продажи квартиры с условиями пожиз-ненного

содержания, собственник распоряжается своим жильем после своей смерти.

Преимуществом этого договора по сравнению с насле-дованием квартиры

является то, что при наследовании свидетельство о собственности на жилище

выдается нотариальной конторой не ранее шести месяцев со дня открытия

наследства и, таким образом, нас-ледник не может распоряжаться жильем до

истечения этого срока.

Кроме того, у завещателя могут быть обязательные наследники, которым

покупателю придется выплачивать компенсацию. При наследо-вании имущества

взимается специальный налог, и, наконец, завеща-тель может в любой момент

отменить или изменить завещание.

Договор мены_0

Собственники квартир могут заключить между собой договор ме-ны. Этот

договор следует отличать от договора обмена жилыми поме-щениями. В

последнем случае между сторонами происходит переход права пользования, а

не права собственности как в договоре мены. Кроме того, в отличие от

договора мены договор обмена жилыми по-мещениями оформляется специальными

обменными ордерами.

В соответствии со ст. 255 ГК РСФСР по договору мены каждая из сторон

передает другой стороне определенное имущество в собс-твенность, то есть

каждая из сторон является одновременно и про-давцом и покупателем.

Единственным отличием договора мены от договора купли-прода-

жи является то, что в договоре мены одна из сторон в качестве

встречного предоставления передает другой стороне не деньги, а

имущество. В связи с этим к договору мены применяются те же пра-

вила, что и к договору купли-продажи. Так, стороны обязаны пре-

. 17 -

дупредить друг друга о недостатках обмениваемого имущества, а также о

правах третьих лиц на это имущество (нанимателя, залого-держателя и т.д.).

Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о квартирах) не

является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о

доплате той стороны, имущество которой стоит дороже. В договор мены

могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе (например,

о том, что обе или одна из сторон отремонтируют свои квартиры).

Так же, как и договор купли-продажи, договор мены квартир подлежит

сначала нотариальному удостоверению, а потом регистрации Департаментом

муниципального жилья.

Определенные сложности возникают при заключении договора ме-ны между

собственниками квартир и владельцами муниципальных (неп-риватизированных)

квартир. При заключении таких договоров собс-твенники квартир настаивают

на том, чтобы их контрагенты также приватизировали свое жилье, а

последние, зная, что муниципальное жилье можно приватизировать только один

раз, по различным причи-нам не хотят этого делать.

В качестве выхода из создавшейся ситуации можно предложить следующий

вариант. В случае, если в неприватизированной квартире проживает несколько

нанимателей, то эта квартира может быть при-ватизирована на имя только

одного из них, который и заключает до-говор купли-продажи, а затем

прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Таким образом, остальные

наниматели сохраняют в пос-ледующем право приватизации муниципальной

площади.

Договор мены может заключаться не только на квартиры, но и на

приватизированные комнаты в коммунальных квартирах. В этом случае

необходимо иметь следующие документы:

1) свидетельство о собственности на жилище (с указанием раз-мера комнаты

и общей площади коммунальной квартиры);

2) договор передачи жилья в собственность, зарегистрирован-ный

Департаментом муниципального жилья;

3) соглашение об определении долей, нотариально заверенное и

зарегистрированное Департаментом муниципального жилья;

4) справка БТИ об оценке стоимости квартиры (с указанием размера

долей всех собственников коммунальной квартиры)._53

. 18 -

Договор дарения_0

Собственник квартиры может подарить свою квартиру любому фи-зическому или

юридическому лицу. Для этого он заключает договор дарения. По договору

дарения одна сторона (даритель) передает безвозмездно другой стороне

(одаряемому) имущество в собствен-ность.

Дарение не считается состоявшимся, если дело ограничилось только

соглашением, даже письменным, но передачи имущества не бы-ло. У одаряемого

на основе одного лишь соглашения с дарителем не возникает права требовать

передачи вещи, а у дарителя - обязан-ности ее передать.

Однако и передача вещи сама по себе еще не создает дарения.

Дарение - это договор, который предполагает волю дарителя и сог-ласие

одаряемого на получение имущества в собственность. Если последний не

изъявляет соответствующего желания или прямо откло-няет дар, то дарения

нет.

Для договора дарения характерно то, что даритель при жизни отчуждает

другому лицу имущество добровольно и безвозмездно. Без-возмездность

договора означает, что он не предусматривает наличия какой-либо компенсации

со стороны одаряемого.

Даритель, совершая дарение, обязан обеспечить возникновение права

собственности одаряемого, свободного от обременения, и, в частности, от

прав третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и т.д.). Кроме того,

даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причиненные ему вследствие

отчуждения подаренного имущества по иску третьего лица (например, судебные

расходы), а также тем, что в подаренной вещи имеются существенные

недостатки. На одаряемом же не лежит никакой обязанности перед дарителем.

Страницы: 1, 2, 3, 4