Арендные отношения в области недвижимости

Министерство государственного имущества РФ) и других комитетов по

управлению имуществом исключительным правом сдавать в аренду недвижимое

имущество государственных предприятий и их структурных подразделений,

содержащееся в Указе Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 "О

регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и

муниципальных предприятий, сданного в аренду", оно противоречит ГК и не

подлежит применению.

Что касается личности арендатора, то в этом качестве могут выступать

всякий дееспособный гражданин либо организация (юридическое лицо).

Настоящий Гражданский кодекс, не содержит каких - либо специальных правил,

ограничивающих права субъектов, на получение в аренду имущества.

Объектом аренды, может быть любое имущество, которое в процессе

использования не теряет своих натуральных свойств. Объекты аренды

недвижимости, это земельные участки и другие обособленные природные

объекты, предприятия и другие имущественные комплексы здания, сооружения,

оборудование транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих

натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи).[43]

Возможность ввода ограничений либо запрета на сдачу отдельных видов

имущества существует лишь после принятия соответствующего закона[44], в

отличие, например от Основ законодательства об аренде,[45] которая

допускали регулирование арендных отношений не только законами, но и

правительственными актами. Условие договора аренды об объекте недвижимости

должно соответствовать требованиям ГК (п.3 ст. 607), а именно: в договоре

аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить

имущество, подлежащее передаче в аренду. При отсутствии этих данных в

договоре условие об объекте, считается не согласованным сторонами, а

соответствующий договор признается незаключенным.

Содержание договора представляет совокупность всех его условий. При

этом условия договора устанавливают и квалифицируют права и обязанности

сторон.

Например, арендодатель во исполнение заключенного договора обязан,

предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям

договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ). Арендатор в

свою очередь обязан, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с

условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены,

то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ).

Во всяком договоре аренды, выделяются группы условий, определяющие

обязанности арендодателя и арендатора. К обязанностям арендатора обычно

относят: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его

арендатору. В обязанности арендатора входят, условия о пользовании

арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их

внесения и т.д. Данные условия подразумевают совершение определенных

взаимных ответных действий, как со стороны арендодателя, так и со стороны

арендатора. Выполнение арендодателем обязанности по передаче арендованного

имущества арендатору, предполагает и определенные действия последнего по

принятию этого имущества. Неясность в действиях подобного пода, порождает

возникающие впоследствии разночтения и споры. Например:

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 декабря 1998 года

Дело № 1430

(извлечение)

Закрытое акционерное общество (далее — ЗАО) обратилось в Арбитражный

суд Калининградской области с иском к Комитету по управлению

имуществом Калининградской области (далее — КУИ Калининградской

области) о взыскании 68 534 руб. 74 коп. убытков, причиненных

ненадлежащим исполнением договора аренды от 20.04.96 и связанных с

обязательными платежами по налогам и арендной плате за землю в

соответствующий бюджет.

Решением суда, оставленным без изменений постановлением апелляционной

инстанции, в иске отказано.

В кассационной жалобе ЗАО просило отменить состоявшиеся судебные акты,

исковые требования удовлетворить.

По мнению ЗАО, вступившими в законную силу судебными актами по делам №

2010/697/193, № 804, № 504, № 1823, установлено, что КУИ как

арендодатель препятствовал ЗАО в пользовании арендованным имуществом,

в результате чего ЗАО не могло не только им пользоваться, но и вести

какую-либо хозяйственную деятельность. Поскольку возмещению подлежат

не только прямые убытки, но и расходы, которые должно будет произвести

лицо, чье право нарушено, ЗАО не согласно с выводом суда об отсутствии

у истца права требовать возмещения налогов, арендной платы и пеней,

которые еще не уплачены.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, проверив

законность обжалуемых судебных актов, не нашел оснований для

удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела, между КУИ Калининградской области

(арендодателем) и ЗАО (арендатором) 20.04.96 был заключен договор аренды на

складские помещения и сварочный цех, расположенные по адресу: г.

Калининград, ул. Ялтинская.

Складские помещения в 1996 году занимал кооператив, которому КУИ

Калининградской области 04.06.96 направлял претензию об освобождении

складских помещений в связи с передачей их в аренду АОЗТ

(правопредшественнику ЗАО). Кроме того, на складские помещения и сварочный

цех в 1997 году стало претендовать ОАО «Стройкомплект», обращавшееся в

арбитражный суд с иском о признании недействительным договора аренды от

20.04.96 между КУИ Калининградской области и АОЗТ, в котором ему было

отказано.

Данные обстоятельства послужили основанием для отказа КУИ

Калининградской области в иске о расторжении договора аренды от 20.04.96 и

выселении ЗАО из указанных помещений при рассмотрении дела № 504 по иску

КУИ Калининградской области к ЗАО о взыскании задолженности по арендной

плате, расторжении договора и выселении.

Между тем в решении арбитражного суда от 10—11.02.98 по делу № 504,

которое ЗАО положило в обоснование своего иска о взыскании убытков по

настоящему делу, отсутствует вывод суда о том, что именно КУИ

Калининградской области как арендодатель препятствовал ЗАО использовать эти

складские помещения и сварочный цех, тем более что ЗАО признало требования

КУИ Калининградской области о взыскании задолженности по данному договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской

Федерации возмещению подлежат лишь убытки, причиненные противоправным

поведением должника.

Противоправное поведение лица только тогда является причиной убытков,

когда оно прямо (непосредственно) связано с этими убытками.

В данном случае истцом не представлено доказательств того, что между

возникшими у него убытками, связанными с налоговыми платежами в бюджет, и

действиями КУИ, признавшего законными притязания ОАО «Стройкомплект» на

вышеназванные помещения при рассмотрении дела № 804 по иску ОАО

«Стройкомплект» о признании недействительным договора аренды от 20.04.96,

существует причинная связь.

Также следует иметь в виду, что обязанность истца по уплате

соответствующих налогов в бюджеты различных уровней возникает в силу

императивных норм налогового законодательства, носит публично-правовой

характер и не зависит от результатов хозяйственной деятельности и от того,

имеются ли для ведения хозяйственной деятельности какие-либо препятствия.

Кроме того, как правильно указал суд, не получив от КУИ

Калининградской области в 1996 г. складские помещения и сварочный цех, со

своей стороны не предпринимало на протяжении более двух лет каких-либо мер

по предоставлению ему этих помещений в пользование.

При таких обстоятельствах арбитражный суд правомерно отказал в иске.

Истцом не представлено доказательств того, что между возникшими у него

убытками и действиями КУИ существует причинная связь.[46]

В этом и подобных случаях можно говорить о характере предусмотренных

законом последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны

арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.

Прекращение договора аренды (в том числе досрочное расторжение)

производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом

правил ст. 617 / 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок,

установленный для любых видов обязательств (договоров). Смена собственника

арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если

заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п.1 ст.617 ГК).

В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не

прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его

права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом

или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК). Арендодатель не вправе

отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его

действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено

личными качествами арендатора. Казалось бы, приведенная норма, представляет

собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418

ГК не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или

договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды

гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет

арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды

после смерти арендатора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно

расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора

или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий

договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п.2 ст.

450 ГК. Об определении назначения имущества сказано выше. Что же касается

существенного нарушения назначения имущества» то под ним следует понимать

такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение

условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;

2) Существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным

ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его

качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в

смысле п.2 ст.450 ГК;

3) Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока

платежа не вносит арендную плату;

4) Не производит капитального ремонта имущества в установленные

договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в

тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или

договором производство квартального ремонта является обязанностью

арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий

ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть

основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в

результате подобного бездействия арендатора происходит существенное

ухудшение этого имущества.

По требованию арендатора договор аренды может быть, досрочно

расторгнут судом в случае, когда:

1) Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору

либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями

договора или назначением имущества. Создание препятствий пользования

имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые

случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в

частности, не проведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им

обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на

него договором;

2) Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им

недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении

договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть

обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его

исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует , чтобы эти

недостатки были существенными, договор аренды может быть расторгнут при

наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию

недостатков;

3) Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный

ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии

их в договоре - в разумные сроки;

4) Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает,

оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное

расторжение договора по этому основанию производится независимо от того,

виновен в том арендодатель или нет.

В любом случае договор аренды может быть, досрочно расторгнут только

судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель

вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления

арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им

обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в

иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его

права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом

или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК) Арендодатель не вправе

отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его

действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено

личными качествами арендатора. Казалось бы приведенная норма, представляет

собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418

ГК не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или

договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды

гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет

арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды

после смерти арендатора.

В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие

правила установленные ст. 418 ГК, т.е. договор аренды сохраняется, если

только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.

Что же касается ликвидации юридического лица - будь то арендодатель

или арендатор, договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается

(ст.419 ГК).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного

расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора в

соответствии с п.2 ст.450 ГК. Одновременно стороны в договоре аренды могут

прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе

арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их

воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное

расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В любом случае договор аренды может быть, досрочно расторгнут только

судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель

вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления

арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им

обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в

иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.

Прекращение договора аренды в установленный срок предоставляет

арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый

срок (ст. 621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды

арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении

срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед

другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых

в правовом регулировании договоров аренды является вопрос о праве

арендатора на возобновление арендных отношений.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 86 Основ гражданского

законодательства СССР и республик, введенном в действие на территории

Российской Федерации с 03.08.92, предусматривалось, что арендатор

надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока

действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право

перед другими лицами на возобновление договора.

Аналогичное положение содержит часть 1 статьи 621 Гражданского кодекса

Российской Федерации (далее ГК РФ), согласно которой арендатор, надлежащим

образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, если иное не

предусмотрено законом или договором, по истечении срока договора имеет при

прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на

заключение договора на новый срок.

В соответствии с частью 3 названного кодекса если арендодатель отказал

арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня

истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом,

арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав

и обязанностей по заключенному договору и возмещению убытков, причиненных

отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков.

То есть ГК РФ сохранил за арендатором, надлежащим образом исполняющим свои

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9