Арендные отношения в области недвижимости

очевидным, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно,

относятся к существенным условиям договора аренды.

Первым среди всех условий гражданско-правового договора в п.1 ст. 432

ГК названо условие о предмете аренды. Конечно, надо иметь в виду, что

предмет договора аренды не сводится к имуществу, передаваемому в аренду.

Предмет договора, а точнее предмет обязательства, вытекающего из договора,

представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить

обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения).

Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению

во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по

обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по

содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному

договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного

имущества.

Учитывая специфику арендных отношений, а именно: включение в их

содержание некоторых вещно-правовых элементов, а также наделение арендатора

статусом титульного владельца, предполагает включение в предмет договора

аренды два рода объектов. Объектом первого рода должны служить

соответствующие действия обязанных лиц, объектом второго рода служит

имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение

и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается

арендодателю. Предмет договора является существенным условием договора

аренды. В ГК установлено специальное правило: в договоре аренды под страхом

признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие

определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве

объекта аренды (п. 3 ст. 607). Таким образом, для признания договора аренды

заключенным от сторон требуется согласовать и предусмотреть непосредственно

в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все

остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в

соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК.

В качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки

и другие обособленные природные объекты, например, участки леса или водные

объекты здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и

другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное

движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого

не допускается или ограничивается. Ограничения могут устанавливаться и в

отношения вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их

принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения

установлены в отношении имущества, находящегося в государственной

собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных

участков и других обособленных природных объектов (п.2 ст.607 ГК РФ). Эти

особенности вытекают, прежде всего, из невозобновляемости многих природных

ресурсов, их ограниченности, подчас уникальности, а потому - необходимости

специально предусматривать меры, направленные на их рациональное

использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно

соблюдаться их целевое назначение (ст. 53 Земельного кодекса РСФСР).

Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как

правило, возможно, только при наличии лицензии. Количество приводимых

примеров можно умножать до бесконечности. Поэтому при заключении договоров

аренды природных объектов недостаточно использовать только нормы ГК, а

всегда нужно обращаться к специальному законодательству.

Как отмечалось ранее, срок владения и использования арендатором,

сданным внаем помещением, всегда признавался одним из наиболее значимых

условий договора аренды (имущественного найма). Договор аренды может быть

заключен как на определенный (п.1, ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный

срок (п.2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в

договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в

договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный

срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от

договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде

недвижимого имущества - за три месяца.

Законом или договором может быть установлен и иной срок для

предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на

неопределенный срок (абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ). Отказ от договора аренды,

заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью

сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний

может длиться сколько угодно, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о

договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания

срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе

любой из сторон.

Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора

для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В

этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон

не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного

законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных

объектов. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса водные объекты могут

предоставляться в краткосрочное пользование до 3 лет и долгосрочное - до 25

лет. Статья 10 Закона о недрах[40] дифференцирует предельные сроки в

зависимости от целей пользования: до 5 лет - для геологического изучения;

до 20 лет - для добычи полезных ископаемых и в целях не связанных с

добычей; до 25 лет - при совмещении разных видов пользования. Предельный

срок аренды участков лесного фонда - 50 лет (ст. 26 Основ лесного

законодательства).

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом

предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3

ст.610 ГК РФ).

В Кодексе сохранено ранее действовавшее указание о том, при заключении

договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению

сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы.

Норма п. З ст.614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы, но чаще она

касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а

здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в

судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество

в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним

арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о понуждении

арендодателя заключить договор на новый срок. Разъяснения о практике

разрешения подобных споров даны в письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10

сентября 1993 г. №С-13/ОП-276. Требование арендатора возобновить договор не

подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен больше

сдавать имущество внаем.

Форма договора аренды урегулирована в ст.609 ГК РФ. Помимо общих

требований к форме всякого договора, законом для договора аренды

установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а

также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо,

независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п.1

ст.609 ГК РФ). Договор на срок более года независимо от его суммы способен

довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его

содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы

договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п.1

ст.609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п.1 ч. 1

ст.161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с

недвижимостью (ст. 164 ГК) подлежит государственной регистрации.

Регистрации подлежит именно договор аренды недвижимости (п.2 ст.609).

Отсюда точное юридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества

считается заключенным с момента его государственной регистрации (п.3 ст.

433 ГК). Вместе с тем Федеральный закон о "О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним" включает в себя ст. 25,

которая именуется "Государственная регистрация права аренды недвижимого

имущества" и устанавливает правило, согласно которому право аренды

недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не

установлено законодательством Российской Федерации. Скорее всего, это

недоразумение. Государственной регистрации подлежит только договор аренды

недвижимого имущества, а не некое право аренды.[41]

Необходима оговорка. Следует обратить внимание на то, что в Законе

речь идет именно о регистрации права аренды недвижимого имущества, а не о

регистрации договора. В соответствии с п. 1 ст. 154 ГК РФ договор является

не правом, а двухсторонней сделкой, которая порождает права и обязанности

сторон договора. Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность

установления обязательной государственной регистрации не только сделок с

недвижимым имуществом (к которым относятся договоры аренды), но и

государственной регистрации прав на недвижимое имущество. До введения в

действие указанного Закона в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ

государственной регистрации подлежали: право собственности, право

хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного

наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты.

Право аренды в этот перечень не входило. Однако Законом о государственной

регистрации на основании п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ с 31 января 1998

года введена обязательная государственная регистрация права аренды. При

этом необходимость регистрации права аренды не поставлена в зависимость от

того, на какой срок заключен договор аренды. Следовательно, регистрации

подлежит любое право аренды недвижимого имущества, в том числе и возникшее

из договоров, заключенных на срок менее одного года.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего

переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору

(ст. 624 ГК). Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий

переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору

(ст.624 ГК РФ) заключается в форме, установленной для договора купли-

продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для

дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору

предоставляется право выкупа арендованного имущества.

Как уже отмечалось, субъектами (сторонами) договора аренды

(имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор

(наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть собственник или

иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в

аренду (ст. 608 ГК). Таким образом, арендодатель тот, кто вправе

распоряжаться соответствующим имуществом, и в первую очередь это

собственник.

Несколько другим представляется вопрос об иных лицах, выступающих в

роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими

полномочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом

обладают, например субъекты права хозяйственного ведения: государственные и

муниципальные унитарные предприятия. Но сдавать в аренду недвижимое

имущество они могут лишь с согласия собственника в лице его уполномоченного

органа (ст. 295 ГК.)

Субъекты оперативного управления, казенное предприятие, может

выступить в качестве арендодателя государственного имущества лишь с

согласия собственника (ст. 297 ГК), а учреждение не вправе сдавать в аренду

ни при каких условиях закрепленное за ним имущество, а также любое другое

имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных по смете. Тем не

менее, учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества,

приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной ему

предпринимательской деятельности (ст. 289 ГК).

Как известно, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а

также муниципальные образования признаются самостоятельными субъектами

права собственности. В связи с этим до настоящего времени не прекращаются

разногласия и споры между указанными субъектами права собственности,

касающиеся разграничения правомочий последних на распоряжение имуществом, в

том числе передачи его в аренду. Такие споры, как правило, разрешаются

арбитражными судами на основе постановления Верховного Совета РСФСР от 27

декабря 1991 года, № 3020-1 "О разграничении государственной собственности

в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную

собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей,

автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и

муниципальную собственность".

Характерный пример.

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области

обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по

управлению имуществом города Кемерово о применении последствий

ничтожной сделки - договора аренды нежилого помещения (расположенного

по адресу: г. Кемерово, ул. Красноармейская, 144), заключенного с

муниципальным предприятием "Магазин "92 Невеста"", а также о

возмещении убытков.

Решением суда в иске отказано. Постановлением апелляционной комиссии

данное решение было отменено, а заявленные требования удовлетворены. С

ответчика взыскана, в доход федерального бюджета, определенная сумма,

как полученная в качестве неосновательного обогащения.

Из материалов дела следовало, что спорное помещение было отнесено к

категории объектов муниципальной собственности города Кемерово

решением малого Совета Кемеровского областного Совета народных

депутатов от 21 сентября 1992 года № 171 "О разграничении

государственной собственности на муниципальную, по городским

административно - территориальным образованиям Кемеровской области"

Комитет по управлению имуществом города Кемерово в соответствии с

Положением об определении пообъектного состава федеральной,

государственной и муниципальной собственности и порядке оформления

прав собственности, утвержденным распоряжением Президента РФ от 18

марта 1992 года № 114-рп, передал на рассмотрение Комитету по

управлению государственным имуществом Кемеровской области перечень

встроенно-пристроенных помещений, подлежащих передаче в муниципальную

собственность города Кемерово, утвержденный решением малого Совета

Кемеровского городского Совета народных депутатов 8 декабря 1992 года

№ 343.

Данный перечень, в котором находился и объект, относящийся к предмету

спора, не был принят Комитетом по управлению государственным

имуществом Кемеровской области к регистрации, о чем ответчик был

уведомлен письмом от 12 марта 1993 года, № 4-353/9.

Ответчик 23 марта 1993 года, повторно направил Комитету по управлению

государственным имуществом Кемеровской области указанный перечень, в

который был включен и спорный объект.

Согласно п. 9 Положения об определении пообъектного состава

федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке

оформления прав собственности при обнаружении в перечне объектов, не

соответствующих требованиям, установленных приложением № 3 к

постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991г. № 3020-1, они

исключаются из перечня с уведомлением органа, утвердившего его в

недельный срок со дня его регистрации. Истец не возвратил перечень

объектов после повторного его поступления, поэтому он считается

принятым к регистрации.

Отнесение спорного объекта к муниципальной собственности было основано

также на приложении № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27

декабря 1991г. № 3020-1. Приняв во внимание данные обстоятельства,

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановления кассационной и

апелляционной инстанций отменил, оставив в силе решение арбитражного

суда об отказе в иске[42].

Следует учитывать. Все объекты, относящиеся к государственной или

муниципальной собственности, делятся на две категории:

Собственно имущество, которым государственное или муниципальной

образование обладает непосредственно, распоряжается им по своему

усмотрению, в том числе путем передачи в аренду и имущество, закрепленное

государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве

хозяйственного ведения, оперативного управления или ином вещном праве.

В отношении такого имущества, за государством (муниципальным

образованием), а также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те

полномочия, которые прямо указаны в законе. В этой связи, сомнительным

выглядит положение о наделении Госкомимущества Российской Федерации (ныне

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9