Новая Зеландия
|Еще до недавнего времени вокруг практически любого частного дома без |
|проблем можно было легко развести небольшой сад, теперь же, такую |
|роскошь, чаще всего, себе могут позволить либо состоятельные сограждане,|
|либо жители провинциальных городов. |
| |
|Цена домов колеблется в драматических размерах и определяется качеством |
|строения, количеством принадлежащей земли, месторасположением, качеством|
|отделки помещений дома, наличием и размером в доме гаража и подсобных |
|помещений и целым рядом иных факторов. При прочих равных условиях |
|количество этажей мало влияет на стоимость дома. |
| |
|В отличие от стран бывшего СССР, определяющей характеристикой размера |
|дома в Новой Зеландии, как и во многих иных странах, является не |
|«количество комнат», а «количество спален (bedrooms number)». Обычный |
|дом из трех спален, как правило, кроме этого имеет кухню, обеденную зону|
|(часто выполненную совместно с кухней), зал, туалет (иногда несколько), |
|прачечную или подсобное помещение. |
| |
|Практически все дома обеспечены системами водопровода и канализации, |
|электрифицированы, газификация есть не везде и не всегда, но в случае |
|заинтересованности, хозяин дома без проблем решит данную проблему. Во |
|многих домах, особенно на севере Новой Зеландии и в провинциальных |
|городах, есть бассейны. |
| |
|Следующим по значимости на рынке недвижимости Новой Зеландии можно |
|назвать так называемые таунхаусы (townhouse), которые, как правило, |
|представляют собой небольшие дома, соединенные между собой в единое |
|здание. Каждый подобный дом обладает отдельным входом и небольшим |
|участком земли (часто это просто газон) перед домом и за ним. |
| |
|Несмотря на свои размеры дома типа таунхаус могут не уступать в цене |
|полноценным домам. Дело в том, что часто они строятся в курортных местах|
|или в местах, где стоимость земли крайне велика. Качество жизни в |
|подобных домах часто не уступает качеству жизни в большом доме и может |
|быть лучше качеству жизни в квартире. |
| |
|Тем не менее, в своем большинстве, дома типа таунхаус строятся в Новой |
|Зеландии только с целью удешевления строительства и обеспечения людей |
|дешевым жильем. |
| |
|Набор и характеристика жилых и подсобных помещений в подобных домах не |
|отличается от приведенной нами выше, но может разительно отличаться |
|размерами и площадями. |
| |
|Квартиры (appartment) в Новой Зеландии занимают крайне небольшой сегмент|
|на рынке недвижимости. Возможно, это покажется странным, но квартира |
|является, как правило, синонимом либо очень дешевого, либо очень |
|дорогого жилья. Новые многоэтажные дома, стоящие в центрах больших |
|городов или в курортных местах Новой Зеландии, предлагают к продаже |
|квартиры по стоимости не уступающие, а часто превосходящие среднего |
|размера дома. В то же время квартира (но уже в другом доме) часто может |
|служить местом жительства студентов или людей с небольшим достатком. |
| |
|Аренда недвижимости в Новой Зеландии. |
| |
|Итак, Вы арендуете жилье. Как и все вопросы, связанные с недвижимостью, |
|вопросы аренды требуют определенных знаний. Поиск дома или квартиры в |
|аренду, особенности отношений с арендодателем, Ваши права и обязанности |
|в условиях договора аренды - вот неполный перечень информации, которую |
|Вы можете найти на страницах «Новой Зеландии», специально для вас |
|впервые подготовленную на русском языке. |
|Юридические аспекты аренды жилья в Новой Зеландии. |
| |
|Отношения между арендодателем (landlord) и арендатором (tenant) в Новой |
|Зеландии строятся в соответствии с Актом об Аренде Жилья (Residential |
|Tenancies Act 1986) |
| |
|Данный законодательный акт определяет все моменты арендных отношений, |
|начиная от заключения договора и заканчивая его расторжением. Несмотря |
|на прочную законодательную базу в вопросах аренды жилых помещений, |
|эксперты отмечают, что большинство проблем во взаимоотношениях |
|арендатора и арендодателя возникает либо из-за элементарного незнания |
|формальной процедуры (с основными элементами которой мы постараемся |
|ознакомить Вас на страницах этого раздела "Новой Зеландии"), либо из-за |
|отсутствия желания решать проблемы аренды путем нормальных переговоров. |
| |
|Что надо знать до начала аренды жилья в Новой Зеландии. |
| |
|Любые оплаты, которые совершаете в адрес арендатора за арендуемые жилые |
|помещения, должны быть документально подтверждены чеком либо распиской. |
|Чек или расписка не требуются только в случае, если оплаты проводятся |
|непосредственно с Вашего банковского счета либо персональным банковским |
|чеком, на котором указано имя получателя. |
| |
|Любая аренда жилья в Новой Зеландии (начиная с 1 декабря 1996 г.) должна|
|сопровождаться письменным Договором Аренды. Нелишне напомнить, что перед|
|подписанием подобного Договора, вам рекомендуется тщательно ознакомиться|
|с его содержанием |
| |
|В подавляющем большинстве случаев арендодатель имеет право требовать |
|оплаты залога (bond). Подобный залог должен быть размещен в |
|новозеландском государственном Bond Centre. |
| |
|Перед началом аренды рекомендуется составить Акт Инспекции Помещения |
|(Property Inspection Report), в котором надлежит указать все поломки и |
|неисправности в помещение. Если Вы арендуете помещение вместе с мебелью,|
|подобный Акт надлежит составить и о состояние мебели. (Практика арендных|
|отношений в Новой Зеландии показывает, что подобный Акт часто бывает |
|разумно заключить и перед тем, как вы покинете арендуемое помещение, для|
|исключения возможных дальнейших разногласий об ущербах нанесенных жилью |
|во время аренды.) |
| |
|Размер оплаты аренды определяется арендодателем на основание ситуации на|
|рынке недвижимости в Новой Зеландии и в данном регионе. В Новой Зеландии|
|не существует легальных ограничений, препятствующих ему требовать оплаты|
|любой величины аренды, которую он считает разумной. Не существует также |
|и ограничений в размере увеличения оплаты аренды, если арендодатель |
|сочтет его необходимым. Тем не менее, если арендатор считает, что |
|величина аренды слишком велика и представляется ему нереальной, он может|
|обратиться в суд по делам аренды (Tenancy Tribunal). Арендодателя в |
|отношения с арендатором может представлять его агент (например, |
|представитель агентства по продаже или управлению недвижимостью). В |
|таком случае агенту могут быть делегированы все или часть прав |
|арендодателя. |
| |
|Инвестиции в недвижимость Новой Зеландии. |
| |
|Инвестиции на рынке недвижимости весьма популярны в Новой Зеландии. |
|Причин этому множество - в первую очередь это устойчивость рынка |
|недвижимости, основанная на стабильности экономики в целом; равно и |
|социально-экономическое развитие страны, требующее новых офисных, |
|промышленных и жилых помещений. Не малую роль играет и многолетняя |
|тенденция мелких и средних частных инвесторов вкладывать свои сбережения|
|в строительство домов. |
| |
|Перспективы и анализ рынка недвижимости в Новой Зеландии. |
| |
|Инвестиции в недвижимость, безусловно, остаются наиболее популярной |
|формой инвестиционной активности, особенно среди малых и средних |
|инвесторов, в Новой Зеландии. Неоднократные исследования новозеландского|
|рынка лишь подтверждают верность такой политики. В настоящее время, |
|когда сложился довольно низкий интерес по кредитам, выдаваемыми банками |
|и иными финансовыми учреждениями, интерес к недвижимости среди |
|инвесторов лишь укрепился. Какие же объекты недвижимости становятся |
|предпочтительными в плане эффективности вложений? |
| |
|Попытаемся проанализировать цифры, опубликованные New Zealand Property |
|Council на конец 2001 года. |
| |
|За истекший год (2001) общий объем вложений в рынок новозеландской |
|недвижимости остался практически на прежнем уровне, а в некоторых |
|областях оценочная стоимость недвижимость упала в цене (иногда до 7%). В|
|основном это произошло на рынке офисных помещений. |
| |
|Между тем общая прибыль, получаемая от инвестиций в новозеландскую |
|недвижимость, осталась на весьма высоком уровне. Например, некоторые |
|офисные здания низкого качества в центральных деловых районах |
|большинства городов дают до 12% интереса после уплаты счетов на |
|коммунальное обслуживание, ремонтные работы и уплаты налогов на |
|недвижимость! Уверенно можно сказать, что данные цифры выше, чем цифры |
|прибыли по инвестициям в акции и ценные бумаги. |
| |
|Средние же показатели по офисным помещениям, по мнению Property Council,|
|составляют следующие величины возврата: |
|Центральный деловой район Веллингтона - 8.53%, |
|Не центральные районы Веллингтона - 7.69% |
|Не центральные районы Окленда - 7.2% |
|Не центральные районы провинциальных городов - 7.01% |
|Центральные районы провинциальных городов - 4.42% |
|Центральные районы Окленда - 1.1% |
|Итак, что же стало лучшим объектом инвестиции в недвижимость в 2001 году|
|в Новой Зеландии? Уверенно можно сказать - помещения для магазинов! |
|Торговые площади любого характера, но особенно в крупных торговых |
|центрах, в среднем выходя на показатель 11.89%. Но, к сожалению, большие|
|торговые площади (более 1000 кв.м.) поле деятельности больших |
|инвесторов, т.к. требуют миллионных инвестиций. |
| |
|Инвестиции в торговые площади оказались значительно более прибыльными, |
|нежели все иные виды инвестиций в недвижимость (промышленные или офисные|
|помещения) в Новой Зеландии и средний процент интереса по ним составил |
|10.33%. |
| |
|Что же касается инвестиций в промышленные объекты недвижимости в Новой |
|Зеландии, лидером стали пригороды Окленда с общим возвратом 8.92% |
|(средний показатель промышленных площадей недвижимости Окленда составил |
|7.88%). Далее следуют промышленные объекты недвижимости Красчерча с |
|показателем 9.22%. |
| |
|Инвестиции в недвижимость - лес Ваше богатство. |
| |
|Давайте очень кратко остановимся на несколько необычном, но весьма |
|популярном типе инвестиций в Новой Зеландии, каковым являются инвестиции|
|в леса. С каждым годом объем инвестиций в леса растет, а прибыльность |
|продолжает оставаться на весьма высоком уровне. |
| |
|Отличительной особенностью Новой Зеландии является ее климат. Климат |
|уникален и, нелишне заметить, что из 4-5 миллионов гектаров территории |
|Земли с быстрорастущими лесами, 25% приходится на Новую Зеландию. Это и |
|стало причиной того, что 97% заготавливаемой в Новой Зеландии древесины |
|производится из искусственно выращиваемых лесов. На протяжении последних|
|100 лет промышленной практики выращивания лесов, Новая Зеландия стала |
|одним из признанных лидеров в этой области. И спрос на произведенную в |
|Новой Зеландии древесину растет во всем мире. |
|Несмотря на то, что, как мы уже сказали, история искусственных лесов в |
|Новой Зеландии насчитывает столетие, до 80-ых годов ХХ века они |
|практически не играли какой-либо существенной роли на международном |
|рынке поставок древесины. Приватизация же государственных лесов, |
|совпавшая по времени со значительным сокращением промышленной вырубки |
|леса в Северной и Южной Америке, кардинально изменили ситуацию. |
|Искусственно выращиваемые леса, вырубка которых не причиняет вреда |
|экологии планеты, стали не просто фактом экономики Новой Зеландии, но и |
|объектом пристального внимания новозеландских и международных |
|инвесторов. Говоря об экологии, надо напомнить, что всего 5% территории |
|Новой Зеландии, занятые искусственными лесами, позволяют обеспечить |
|сохранность от промышленной вырубки новозеландских естественных лесов и |
|обеспечивают весомую часть рынка лесной продукции Азии и иных регионов |
|мира. |
| |
|Инвестиции в леса Новой Зеландии можно условно разделить на три |
|разновидности: |
|Инвестиции в засадку и разведение новых промышленных лесов; |
|Покупка существующих промышленных лесов на различных этапах их |
|выращивания; |
|Инвестиции в лесообрабатывающие предприятия. |
|Как и в большинстве других областей промышленности, инвесторы могут |
|покупать акции или доли в существующих промышленных лесах Новой |
|Зеландии, предприятиях и компаниях. В связи с высокой рентабельностью |
|операции по покупке и продаже уже растущих лесов (особенно на стадии их |
|промышленной готовности) весьма ограниченны на рынке. Рынок же покупки |
|животноводческих ферм для последующей разработки, засадки и развития |
|промышленного леса, наоборот, весьма доступен прямым инвесторам. |
| |
|Безусловно, как и в большинстве отраслей промышленности, выращивание |
|промышленных лесов требует должного технического управления и контроля. |
|На всех этапах развития леса должны подвергаться прореживанию, уходом за|
|кроной деревьев и это требует постоянного использования наемных рабочих |
|и персонала. Тем не менее, природные условия Новой Зеландии, практически|
|полное отсутствие болезней и вредителей, возможность страховать лес от |
|пожара (хотя исторически пожары промышленных лесов практически не |
|случаются) позволяют значительно снизить риски для инвесторов. И главным|
|фактором, как мы упомянули, остается то, что новозеландские леса растут |
|в несколько раз быстрее, чем конкурентные в иных странах! |
| |
|Ниже мы приводим таблицу, которая хоть и не может являться моделью |
|инвестирования, тем не менее, дает идею рентабельности промышленных |
|лесов Новой Зеландии. В приводимой таблице не даются поправки на |
|инфляцию и налоги и это требует более детального рассмотрения (так, |
|например, для новозеландских инвесторов себестоимость развития леса |
|может быть зачтена в не налогооблагаемые расходы). |
|Начальные вложения - Покупка земли (US$1,300 -3, 500 за гектар) |
|1-ый год - Подготовка территории леса и засадка (US$ 350-1,300) |
|5-ый, 7-ой и 9-ый год - Прореживание и уход за кроной деревьев |
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
|