Оценка недвижимости
Оценка недвижимости
ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.
Основные термины используемые при описании рынка недвижимости
имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки,
используемые в действующем законодательстве, ко второму – в
профессиональной литературе к третьему – формулировки используемые
непрофессионалами.
Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу в
области недвижимости.
Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону.
Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с
землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их
разрушения или утраты своих функций.
Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с
недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и
финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это
подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты
недвижимости.
Активность определенного сектора рынка недвижимости – это
количество сделок б совершенных в нем за определенный период времени (
год, месяц).
Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и
права на них.
Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии
с поставленной целью.
Объект оценки – имущество предъявляемое к оценке.
Принцип оценки имущества – основные экономические факторы,
определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют
принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.
Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой , опытом и
квалификацией для оценки имущества.
Дата оценки имущества – дата по состоянию на которую произведена
оценка имущества.
Отчет об оценке имущества – документ содержащий обоснованное
мнение оценщика о стоимости имущества.
Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм
поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.
База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании
которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана
на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная,
первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость
для налогообложения, залоговая.
Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по
которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не
обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий
полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести,
согласен был бы его приобрести.
Восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизведения
копии имущества в ценах на дату оценки.
Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на
приобретение или создание имущества на момент начала его использования.
Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его
износа.
Стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества ,
используемая для определения налогооблагаемой базы.
Залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях
обеспечения кредита.
Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих
процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и
оформления результатов оценки.
В практике оценки имущества используют следующие подходы –
затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.
Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на
определении стоимости в издержек на создание, изменение и утилизацию
имущества, с учетом всех видов износа.
Подход сравнительного анализа продаж – способ оценки имущества
путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения
соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении
стоимости будущих доходов от его использования.
В России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости,
распадается на два периода: дореволюционный и современный. В России оценка
недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре
после начала операций на рынке недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные
специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В
1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация
оценщиков – Российское Общество Оценщиков.
Оценка рыночной недвижимости в современных условиях развивалась
первоначально усилиями частных лиц. Потом добавились стандарты
профессиональных организаций. Появились специальные законы и акты
регулирующие оценку недвижимости.
В новейший период четко определились два направления оценки
недвижимости:
. для государственных нужд
. для нужд частных собственников и других частных юридических и физических
лиц.
Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были
законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной
деятельности.
Наряду с федеральными и местными законами в систему
государственного регулирования оценочной деятельности входят и
соответствующие подзаконные акты.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ.
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Глава 1. Общие положения.
Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в
Российской Федерации.
Законодательство регулирующее оценочную деятельность в РФ, состоит из
настоящего закона , принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и
иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных актов
субъектов РФ, а также из международных договоров РФ.
Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в порядке,
установленном настоящим законом. Если международным договором РФ
установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством
РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного
договора РФ.
Статья 2.Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом.
Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы
регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки,
принадлежащих РФ , субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим
лицам, для совершения сделок с объектами оценки.
Статья 3.Понятие оценочной деятельности
Для целей настоящего Федерального закона под оценочной
деятельностью понимается деятельность субъектов оценочно деятельности,
направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной
стоимости.
Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта
оценки понимается наиболее вероятная цена , по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции ,
когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой
информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая
сторона не обязана принимать исполнение стороны сделки хорошо осведомлены
о предмете сделки и действуют в
своих интересах
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной
оферты
цена сделки представляет собой разумной вознаграждение за объект
оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-
либо стороны не было
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статья 4. Субъекты оценочной деятельности
Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны,
юридические лица и физические лица (индивидуальные
предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим
Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг
(заказчики).
Статья 5. Объекты оценки
К объектам оценки относятся:
отдельные материальные объекты (вещи);
совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе
имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе
предприятия);
право собственности и иные вещные права на имущество или
отдельные вещи из состава имущества;
права требования, обязательства (долги);
работы, услуги, информация;
иные объекты гражданских прав, в отношении которых
законодательством Российской Федерации установлена возможность
их участия в гражданском обороте.
Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской
Федерации или муниципальных образований, физических лиц и
юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов
оценки
Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или
муниципальные образования, физические лица и юридические
лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им
объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим
Федеральным законом.
Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным
и не зависит от установленного законодательством Российской
Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и
бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и
на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения
оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных
бухгалтерского учета и отчетности.
Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть
обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном
законодательством Российской Федерации.
Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости
объекта оценки
В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем
требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта
оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не
определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит
рыночная стоимость данного объекта.
Указанное правило подлежит применению и в случае использования в
нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным
законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости
объекта оценки, в том числе терминов
"действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная
стоимость", "реальная стоимость" и других.
Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в
случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих
полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской
Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих
Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или
муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в
доверительное управление либо передачи в аренду;
при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской
Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным
образованиям, в качестве предмета залога;
при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих
Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или
муниципальным образованиям;
при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами
оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской
Федерации или муниципальным образованиям;
при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской
Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным
образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды
юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта
оценки, в том числе:
при национализации имущества;
при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в
случаях возникновения споров о величине стоимости предмета
ипотеки;
при составлении брачных контрактов и разделе имущества
разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон
в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской
Федерации изъятии имущества у собственников для государственных
или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов оценки в целях
контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора
об исчислении налогооблагаемой базы.
Действие настоящей статьи не распространяется на отношения,
возникающие при распоряжении государственными и муниципальным
унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за
ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления,
за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии
с законодательством Российской Федерации допускается с согласия
собственника этого имущества.
Глава II. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И УСЛОВИЯ ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ
Статья 9. Основания для проведения оценки объекта оценки
Основанием для проведения оценки объекта оценки является
договор между оценщиком и заказчиком.
Договором между оценщиком и заказчиком может быть
предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного
объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное
обслуживание заказчика по его заявлениям.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской
Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может
быть проведена оценщиком на основании определения суда,
арбитражного суда, третейского суда, а также по решению
уполномоченного органа.
Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе
оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а
также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате)
в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Статья 10. Обязательные требования к договору
Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной
форме и не требует нотариального удостоверения.
Договор должен содержать:
основания заключения договора;
вид объекта оценки;
вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у
оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием
порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а
также срока, на который данная лицензия выдана.
Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда
объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки
(объекты оценки), а также его (их) описание.
В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской
Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным
образованиям, договор заключается оценщиком с лицом,
уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами
оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке
объекта оценки
Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей,
возложенных на него договором, являются своевременное составлениев
письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки
(далее - отчет).
Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или
вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата
проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели
и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные
сведения, которые необходимы для полного и
недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта
оценки, отраженных в отчете.
В случае, если при проведении оценки объекта оценки
определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете
должны быть указаны критерии установления оценки объекта
оценки и причины отступления от возможности определения рыночной
стоимости объекта оценки.
В отчете должны быть указаны:
дата составления и порядковый номер отчета;
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на
осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки,
Страницы: 1, 2
|