Вещные права на землю

РФ может устанавливать перечень видов зданий, строений, сооружений, на

которые это право не распространяется;

• до введения в действие федерального закона об обороте земель

сельскохозяйственного назначения иностранные граждане, лица без гражданства

и иностранные юридические лица могут владеть, пользоваться и распоряжаться

земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их

аренды. Объектом права частной собственности является индивидуально-

определенный земельный участок как часть поверхности земли (в том числе

почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном

порядке. Путем межевания земель определяются границы земельного участка в

натуре (на местности) и составляется план (чертеж границ) земельного

участка. Если земельный участок не был огорожен либо его собственник иным

способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не

допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не

причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Объектом частной собственности может быть только оборотоспособный

земельный участок. Участки, которые отнесены к землям, изъятым из оборота,

вообще не могут предоставляться в частную собственность и быть предметом

сделок, а участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте,

предоставляются в частную собственность только в случаях, установленных

федеральными законами. Перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте

земельных участков содержится в ст. 27 ЗК РФ.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения будет регулироваться

специальным федеральным законом. Из-под его действия выведены земельные

участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения

гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения

личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и

огородничества, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями,

сооружениями.

Если иное не установлено законом, право собственности на земельный

участок распространяется на находящиеся в границах этого участка

поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес

и растения. Собственник вправе использовать по своему усмотрению все, что

находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено

законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами

и не нарушает прав других лиц[33].

Как объект права земельный участок имеет целевое назначение и

разрешенное использование, которые устанавливаются при предоставлении

земельного участка и не подлежат самовольному изменению. Целевое назначение

— это установленные законодательством порядок и условия использования

земель для конкретных целей в соответствии с категорией земель. Например,

садовый земельный участок предназначен для выращивания плодовых, ягодных,

овощных, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также

отдыха. Разрешенное использование — это условия и порядок эксплуатации

земельного участка с учетом целевого назначения и установленных ограничений

и обременении.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Первые могут быть

разделены на части, каждая из которых после этого образует самостоятельный

земельный участок; при этом его разрешенное использование осуществляется

без перевода в состав земель иной категории, за исключением случаев,

установленных федеральными законами. Неделимым соответственно является

земельный участок, не обладающий признаками делимого (т.е. его нельзя

разделить на самостоятельные участки). Неделимым земельный участок может

быть признан законом. Так, земельный участок крестьянского (фермерского)

хозяйства является неделимым при выходе из состава крестьянского

(фермерского) хозяйства одного из его членов (см. ст. 258 ГК РФ); не

подлежат разделу и земельные участки общего пользования садоводческого,

огороднического и дачного некоммерческого объединения.

Одной из особенностей частной собственности на землю является

нормирование земельных участков при их предоставлении. Существуют три вида

норм.

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков,

предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной

или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского

(фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства,

дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской

Федерации для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального

жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного

самоуправления.

2. Средняя районная норма была установлена в период проведения земельной

реформы и имела целью определение размера бесплатной передачи земли в

собственность граждан. При определении среднерайонной нормы в соответствии

с Указом Президента РФ от 2 марта 1992 г. № 213 «О порядке установления

нормы бесплатной передачи земельных участков»[34] вся площадь сельхозугодий

в пределах сельскохозяйственного предприятия района, за исключением земель,

передаваемых в ведение органов местного самоуправления, делится на

суммарную численность следующих категорий лиц: работников

сельскохозяйственного предприятия; пенсионеров этих хозяйств; лиц, занятых

в социальной сфере на селе. Главы местных администраций сельских районов

вправе устанавливать дифференцированную среднюю норму бесплатной передачи

земель в собственность по выделяемым на территории района зонам с различной

плотностью сельского населения.

3. Нормы отвода устанавливаются для конкретных видов деятельности или в

соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной,

градостроительной и проектной документацией для целей, не указанных выше.

Существует два вида частной собственности на земельные участки:

• индивидуальная (собственность граждан и собственность юридических

лиц);

• общая (общая совместная и общая долевая).

Содержание частной собственности на земельные участки включает три

правомочия: владение; пользование; распоряжение. Правомочия владения и

пользования неразрывно связаны между собой. На частного собственника

возложена обязанность использовать земельный участок. Поэтому физическое

или юридическое лицо, владея земельным участком, обязано и пользоваться им.

Неиспользование земельного участка в течение определенного в законе срока

является основанием для привлечения лица к ответственности за нарушение

земельного законодательства и может служить основанием изъятия такого

участка.

Правомочие владения — обеспеченная законом возможность фактического

обладания земельным участком. Осуществляя правомочие владения землей,

собственник вправе ограничить или запретить доступ граждан на принадлежащий

ему земельный участок или определенный вид деятельности физических и

юридических лиц на его участке. Реализация правомочия владения выражается

также в обозначении границ земельного участка на местности (например,

возведение забора).

Правомочие пользования — обеспеченная законом возможность

хозяйственной эксплуатации земельного участка путем извлечения его полезных

свойств для удовлетворения потребностей собственника. Собственник

земельного участка в соответствии со ст. 40 ЗК РФ имеет право использовать

(в установленном порядке) для собственных нужд имеющиеся на земельном

участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а

также закрытые водоемы в соответствии с законодательством Российской

Федерации; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные

здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением

земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением

требований градостроительных регламентов, строительных, экологических,

санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В то же

время собственники обязаны использовать земельные участки в соответствии с

их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и

разрешенными способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в

том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и

другие специальные знаки, установленные на земельных участках в

соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране

земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными

объектами и выполнять другие обязанности [35].

Перечень прав и обязанностей, установленный в ст. 40, 42 ЗК РФ, может

уточняться, дополняться нормами специальных законов (например, ст. 7 ФЗ от

16 июля 1998 г. №101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения

плодородия земель сельскохозяйственного назначения»[36]; ст. 1, 19 ФЗ «О

садоводческих, огороднических дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Правомочие распоряжения — обеспеченная законом возможность собственника

«определять юридическую судьбу» земельного участка. Правомочие распоряжения

выражается в совершении собственниками сделок с земельными участками.

Правомочия владения, пользования, распоряжения земельным участком

осуществляются собственником свободно, но не произвольно. Они не должны

наносить ущерб окружающей среде и нарушать права и законные интересы

третьих лиц.

Во все времена устанавливались определенные ограничения права

собственности; беспредельного права собственности никогда не существовало.

Ограничения прав на землю (включая право собственности) вызваны спецификой

объекта прав: его' ограниченностью и незаменимостью. Ограничения права

собственности могут возникать из федеральных законов, из договоров или

судебных решений.

Е.Н. Колотинская выделяла два вида ограничений права собственности: а)

постоянные — требования рационально использовать и охранять землю, не

нарушать своими действиями права и законные интересы других лиц, выполнять

условия использования особо охраняемых территорий, охранных зон и др., а

также право государства на принудительный выкуп земельных участков для

государственных и муниципальных нужд, на исключение деградированных

сельхозугодий и загрязненных земель из хозяйственного оборота с сохранением

их за собственником; б) временные — строго целевое использование земельного

участка, возможность совершать сделки купли-продажи земельного участка,

занятого в сельскохозяйственном производстве, при условии сохранения его

целевого назначения[37]. По целям можно выделить ограничения в интересах

государства, общества и, ограничения в интересах частных лиц

Основания ограничения прав на землю (в том числе права собственности)

могут быть предусмотрены исключительно федеральными законами (п. 1 ст. 56

ЗК РФ, п. 2 ст. 1 ГК РФ). Статья 56 ЗК РФ регулирует, по сути, установление

ограничений только п интересах государства, общества, которые возникают из

актов органов государственной власти, органов местного самоуправления или

решений суда. Ограничение прав может быть обжаловано заинтересованным лицом

в судебном порядке. Ограничения прав подлежат регистрации в соответствии с

Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним».

Ограничения прав на землю могут носить бессрочный характер или

устанавливаться на определенный срок. Установленные ограничения обременяют

непосредственно земельный участок, а поэтому при переходе права на

соответствующий участок к другому лицу они сохраняются

Ограничения права собственности на земельные участки могут касаться

правомочия пользования или правомочия распоряжения. Те ограничения, которые

затрагивают правомочие пользования, перечислены в п. 2 ст 56 ЗК РФ

неисчерпывающим образом; они могут выражаться, например, в виде

установленной законом необходимости — при размещении объектов недвижимости

— выполнять требования по охране окружающей природной среды, рациональному

использованию и воспроизводству природных ресурсов (п. I ст. 41 Закона

РСФСР «Об охране окружающей природной среды»).

Право собственности может быть ограничено и самим собственником на

основании договора, например, заключая договор аренды, собственник

ограничивает правом арендатора принадлежащие ему правомочия владения и

(или) пользования.

Ограничения права распоряжаться участком были широко распространены в

начале 90-х гг.; например, существовал временной мораторий на распоряжение

землей и жестко ограничивались случаи, когда собственник земельного участка

может им распоряжаться.

В соответствии с современным законодательством можно выделить, в

частности, ограничения, связанные с выбором контрагента по сделке (так, не

все земельные участки могут приобретаться в собственность иностранными

гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами);

необходимостью сохранять целевое назначение земельного участка при

совершении с ним сделки. Существенным образом ограничивается право

собственности на земельный участок, когда на нем располагаются объекты

недвижимости. Согласно ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка, на

котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие (на праве

собственности) собственнику земельного участка, допускается только с

одновременным отчуждением этих объектов недвижимости.

2.4 ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Общая собственность на земельные участки — это собственность двух или

нескольких лиц. Земельный участок может принадлежать лицам на праве общей

собственности с определением доли каждого из собственников (общая долевая

собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность на земельные участки является долевой, за

исключением случаев, когда законом предусмотрено образование общей

совместной собственности на этот участок.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или

нескольких лиц неделимого земельного участка. Общая собственность на

делимый участок возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Так, в соответствии с нормами ЗК РФ общая долевая собственность

домовладельцев возникает на земельный участок, на котором находится

сооружение, входящее в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения в

порядке и на условиях, предусмотренных ФЗ «О товариществах собственников

жилья».

Размер долей участников общей долевой собственности считается равным,

если иное не предусмотрено законом или соглашением всех ее участников.

Как уже отмечалось, общая совместная собственность возникает в случаях,

определенных законом. Согласно действующему законодательству установлена

совместная собственность:

• в отношении земель крестьянского (фермерского) хозяйства;

• в отношении общего имущества супругов (в том числе земельных

участков), если иной правовой режим не установлен брачным договором (ст.

33—34 Семейного кодекса РФ);

• в садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих

товариществах на имущество общего пользования, приобретенное таким

товариществом за счет целевых взносов (п. 2 ст. 4 ФЗ «О садоводческих,

огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан»);

• согласно п. 4 ст. 14 ФЗ «О садоводческих, огороднических или дачных

некоммерческих объединений граждан» после государственной регистрации

садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения

граждан, если такому объединению земельный участок передается за плату, то

первоначально участок предоставляется в совместную собственность членов

такого объединения с последующим предоставлением земельного участка в

собственность каждого члена объединения. Наличие двух и более собственников

на один участок предопределяет закрепление в законодательстве особых правил

по реализации правомочий общей собственности.

Порядок осуществления правомочий долевыми и совместными сособственниками

устанавливается нормами гражданского законодательства.

3. ОГРАНИЧЕННЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА

3.1 ПРАВО ПОЖИЗНЕННОГО НАСЛЕДУЕМОГО ВЛАДЕНИЯ

Право пожизненного наследуемого владения возникло в законодательстве

СССР. Правовое содержание этой конструкции не вписывалось в прежние

правовые формулировки и находилось как бы между правом собственности и

правом бессрочного пользования, не отождествляясь ни с тем, ни с другим.

По своему положению право пожизненного наследуемого владения следует

отнести к правовому титулу реформенного переходного периода. Отношение

современной земельной реформы к праву пожизненного наследуемого владения

устоялось не вполне, и если Указом Президента Российской Федерации "О

приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие

с Конституцией (Основным Законом) Российской Федерации", право пожизненного

наследуемого владения было отменено, то Гражданский кодекс может вновь его

восстановить с введением в действие гл. 17. А Указ Президента Российской

Федерации "О реализации конституционных прав граждан на землю" гласит, что

земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся

в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх

установленных предельных размеров, и используемые ими для ведения личного

подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10