Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве

него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а

также права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на

которое оформлены после введения в действие ФЗ "О госрегистрации".

Как видим, ФЗ "О госрегистрации" содержит только общее правило о

необходимости госрегистрации ипотеки, тогда как Закон "Об ипотеке"

детально регламентирует порядок совершения регистрационной записи об

ипотеке, удостоверения факта госрегистрации, внесения изменений,

дополнений в регистрационную запись и т. д.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 ФЗ "О госрегистрации" государственная

регистрация является единственным доказательством существования

зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое

имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории

Российской Федерации по установленной Федеральным законом "О

госрегистрации" системе записей о правах на каждый объект недвижимого

имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и

сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав). Датой

государственной регистрации прав является день внесения соответствующих

записей о правах в единый государственный реестр прав. Государственная

регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества

в пределах регистрационного округа[30].

Все эти положения о госрегистрации относятся и к госрегистрации ипотеки.

Регистрационная запись об ипотеке производится в Едином государственном

реестре прав на недвижимое имущество и должна содержать сведения о

первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею

обязательства.* См. Приложение. Если договор об ипотеке предусматривает,

что права залогодержателя удостоверяются закладной, об этом также

указывается в регистрационной записи об ипотеке. Перечисленные данные

вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об

ипотеке.

Помимо внесения регистрационной записи об ипотеке в Единый

государственный реестр прав на недвижимое имущество, ипотека удостоверяется

путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование

органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной

регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные

заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа,

осуществившего государственную регистрацию ипотеки (п. 2 ст. 22 Закона "Об

ипотеке").* См. Приложение.

Следует заметить, что Единый государственный реестр прав и дела

правоустанавливающих документов являются вечными. Их уничтожение, а равно

изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются[31].

Если договор об ипотеке предусматривает выдачу закладной, орган,

осуществивший государственную регистрацию ипотеки, обязан обеспечить к

моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, предусмотренных в п. 2 ст.

22 Закона "Об ипотеке", и указания о дате ее выдачи первоначальному

залогодержателю, заверенных подписью должностного лица и скрепленных

печатью этого органа (п. 3 ст. 22 Закона).

Когда выдается новая закладная, то при ее регистрации указывается также

дата выдачи закладной (на дубликате закладной - дата выдачи дубликата),

которые должны быть заверены подписью должностного лица и скреплены печатью

органа, зарегистрировавшего ипотеку.

Закон "Об ипотеке" не регламентирует порядка представления документов на

госрегистрацию и не устанавливает требований, предъявляемых к ним. В этом

случае следует руководствоваться статьями 16 и 18 ФЗ "О госрегистрации".

5. 4. Если инициатива в госрегистрации ипотеки исходит, как правило, от

залогодателя[32], то по общему правилу государственная регистрация прав

проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон)

договора * (См. Приложение) или уполномоченного им (ими) на то лица при

наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. В случае если

права возникают на основании акта государственного органа или акта органа

местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права

подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты[33].

В случае если права возникают на основании договоров (сделок), не

требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является

обязательным для данного вида сделки), заявление о государственной

регистрации прав подают все стороны договора (сделки). Как быть в том

случае, если одна из сторон сделки уклоняется от государственной

регистрации? Ответ на этот вопрос содержится в абз. 3 п. 1 ст. 16 ФЗ "О

госрегистрации", где говорится, что при уклонении одной из сторон от

государственной регистрации прав переход права собственности регулируется

на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации

прав, несет уклоняющаяся сторона.

На практике может случится так, что одна сторона готова нотариально

удостоверить сделку, а вторая уклоняется от нотариального удостоверения.

Как быть в такой ситуации добросовестному участнику сделки? М.И.

Брагинский, автор книги "Комментарий к Закону РФ "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [34] пишет, что

Гражданский кодекс допускает случаи "исцеления" сделки, которая вопреки

требованиям закона или достигнутого сторонами соглашения не была

удостоверена у нотариуса вследствие того, что одна из сторон уклоняется от

ее удостоверения. На основании п. 2 ст. 165 ГК РФ другая сторона вправе

обратиться в суд с требованием о признании сделки действительной. Но

воспользоваться этим правом можно только в случае, если сделка была

полностью или частично исполнена контрагентом стороны, которая уклоняется

от нотариального удостоверения. Решение суда заменяет нотариальное

удостоверение и при соблюдении других требований позволяет осуществить

соответствующую регистрацию.

5. 5. К заявлению о госрегистрации прав должны быть приложены документы,

необходимые для ее проведения. К сожалению, ни ГК, ни Закон "Об ипотеке" не

устанавливают правил представления документов для регистрации. Лишь ст. 18

ФЗ "О госрегистрации" предусматривает общие сведения о порядке их

представления.

Так, тексты документов, направляемых на государственную регистрацию прав,

должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без

сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества

физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие

подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные,

исправления, а также документы, исполненные карандашом, и документы с

серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их

содержание.

Поскольку залог недвижимости, как правило, предполагает решение вопроса

о земельном участке, на котором находится недвижимость, то обязательным

приложением к документам, необходимым для государственной регистрации

прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта

недвижимости с указанием его кадастрового номера. *См. Приложение.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию

прав правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции по

регистрации прав[35].

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за

проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества -

соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

Требования к документам, устанавливающим наличие, возникновение,

прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое

имущество и представляемым на государственную регистрацию прав, должны

соответствовать нормам, установленным законодательством Российской

Федерации. Указанные документы должны содержать описание недвижимого

имущества и вид регистрируемого права. В установленных законодательством

случаях такие документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены

печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных

законодательством должностных лиц.

Следует иметь в виду, что все документы, необходимые для государственной

регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из

которых должен быть подлинником (за исключением актов органов

государственной власти и актов органов местного самоуправления). Подлинники

после государственной регистрации прав должны быть возвращены

правообладателю[36]. В соответствии с Законом "Об ипотеке" орган,

осуществивший государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве

копию договора об ипотеке и копию закладной с приложениями, если договор

предусматривает выдачу закладной (п. 4 ст. 22).

5. 6. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и

документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об

уплате сбора за проведение регистрации. Кроме того, физическое лицо

предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель

юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также

документ, удостоверяющий его личность и документ, подтверждающий его

полномочия действовать от имени данного юридического лица[37]. Данная

правовая норма корреспондирует со ст. 24 Закона "Об ипотеке", где

говорится, что расходы по уплате сборов за государственную регистрацию

ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об

ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и

залогодержателем не установлено иное.

Авторы «Комментария к ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости»» Завидов Б.

Д. и Анохин В. С. указывают, что «порядок уплаты регистрационного сбора и

его размер регулируются ФЗ "О государственной пошлине"». Данное суждение

заставляет автора усомниться в их компетенции в настоящем вопросе.

Порядок внесения и размеры платы за государственную регистрацию

установлены постановлением Правительства РФ № 248 от 26 февраля 1998 года

«Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию

прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации

о зарегистрированных правах» и Положением «О порядке внесения платы за

государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

*См. Приложение.

Когда все документы сданы и от регистратора не поступило никаких

замечаний, то проведенная государственная регистрация возникновения и

перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о

государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация

договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной

регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма

свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения

Единого государственного реестра прав (ст. 14 ФЗ "О госрегистрации"). *См.

Приложение.

5. 7. Во всяком документе может быть допущена техническая ошибка, которую

предстоит исправлять. Порядок исправления технических ошибок

предусматривается всеми процессуальными кодексами России: УПК, ГПК и АПК.

Статья 139 АПК РФ, например, называется: "Разъяснение решения. Исправление

ошибок, опечаток и арифметических ошибок".

В п. 1 ст. 23 закона «Об ипотеке» говорится, что исправление технических

ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании

заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о

внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может

причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.

В соответствии с ФЗ "О госрегистрации" технические ошибки в записях,

допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный

срок по решению регистратора прав после обнаружения ошибки или получения от

любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в

записях. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации

прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают

информацию об исправлении технической ошибки. Исправление технической

ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в

случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить

ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц,

которые полагались на соответствующие регистрационные записи[38].

В Законе "Об ипотеке" ничего не сказано о том, какие действия может

предпринять правообладатель, если в результате технической ошибки при

госрегистрации ипотеки либо регистрации самой недвижимости нарушены его

права и интересы. В этом случае надо руководствоваться нормой п. 2 ст. 21

ФЗ "О госрегистрации". Если существуют основания полагать, что исправление

технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы

правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие

регистрационные записи, - говорится в п. 2 данной статьи - такое

исправление производится по решению суда, арбитражного суда.

Правоприменителю следует иметь в виду, что судебная защита гражданских

прав предусмотрена ст. 11 ГК РФ, способы защиты гражданских прав он

выбирает сам в соответствии со ст. 12 ГК РФ. Кроме того, можно применить

положения статей 13-16 ГК РФ.

Закон "Об ипотеке" регулирует вопросы внесения изменений и дополнений в

регистрационную запись об ипотеке. Изменения и дополнения вносятся на

основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении

или о дополнении условий договора об ипотеке. Такое соглашение должно быть

нотариально удостоверено.

Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются,

если права залогодержателя удостоверены закладной. Исключение составляет

случай, когда изменение размера обеспечения, при котором размер требований,

возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному

договору об ипотеке увеличивается или уменьшается по сравнению с тем,

который обеспечивался ипотекой ранее. В такой ситуации изменение

(дополнение) регистрационной записи разрешается, даже если права

залогодержателя и удостоверены закладной.

Подчеркну, что ФЗ "О госрегистрации" не содержит каких-либо норм,

допускающих соглашение между участниками госрегистрации об изменении

(дополнении) регистрационной записи о недвижимости либо ипотеке, тогда как

Закон "Об ипотеке" предусматривает довольно демократичную норму, в

соответствии с которой регистрационная запись об ипотеке может быть

дополнена (изменена) соглашением сторон. Что представляет собой данное

соглашение?

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договорам признается соглашение двух или

нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав

и обязанностей. Следовательно, внесение изменений (дополнений) в

регистрационную запись осуществляется на основании договора.

5. 8. Порядок погашения регистрационной записи о залоге недвижимости

регулируется не только Законом "Об ипотеке", но и п. 4 ст. 29 ФЗ "О

госрегистрации", где говорится, что регистрационная запись об ипотеке

погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с

приложением документов об исполнении основного договора либо на основании

вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда.

*См. Приложение.

В редакции ст. 25 .Закона "Об ипотеке" данная норма выглядит следующим

образом: "Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании

заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя

и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или

третейского суда о прекращении ипотеки.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением

ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном Федеральным законом

"Об ипотеке". Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней

лицу по его требованию".

Как видим, в первом случае (п. 4 ст. 29 ФЗ "О госрегистрации")

регистрационная запись может погашаться по заявлению залогодателя и (или)

залогодержателя, а во втором - на основании заявления законного владельца

закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, не считая

решения судов[39].

Следовательно, круг субъектов, которые вправе подать заявление о

погашении регистрационной записи об ипотеке, гораздо шире в Законе "Об

ипотеке", нежели в ФЗ "О госрегистрации". Как быть? В этом случае следует,

видимо, руководствоваться нормами Закона "Об ипотеке", поскольку в п. 5

ст. 29 ФЗ, "О госрегистрации" содержится оговорка, согласно которой

особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также

законом об ипотеке.

5. 9. В п. 1 ст. 21 Закона "Об ипотеке" говорится, что в государственной

регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных

Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним". Это прямая бланкетная норма, отсылающая нас к п.

Страницы: 1, 2, 3, 4