Право собственности и иные вещные права на жилое помещение

оплаты покупателем стоимости покупаемого жилья. Порядок оплаты важен

тем, что до тех пор, пока не будет произведена оплата по договору,

жилое помещение будет находиться в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК

– залог в силу закона). Соответственно, органы по государственной

регистрации зарегистрируют ограничение на отчуждение данного жилого

помещения новым собственником. Это значит, что новый собственник не

сможет совершить с ним сделки до полной оплаты по договору.

Что касается описания предмета сделки — конкретной квартиры или

комнаты, доли и т.п., то законодательство не расшифровывает, какие

параметры должны включаться в договор купли-продажи, как впрочем, и в

любой договор отчуждения недвижимости.

В случае отчуждения жилого помещения, в котором проживают

несовершеннолетние, необходимо согласие органов опеки и

попечительства на сделку. При обращении лиц, желающих произвести

отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние,

орган опеки и попечительства принимает во внимание, будут ли в

дальнейшем соблюдены интересы несовершеннолетних, т.е. не останутся

ли они без жилья.

В случае, если орган по регистрации прав на недвижимое имущество

зарегистрирует такую сделку, то такая сделка – ничтожна (ст. 168 ГК)

и к ней применяются правила ст.167 ГК.

Если несовершеннолетний в возрасте до четырнадцати лет является

собственником отчуждаемого жилого помещения, то за него действуют его

родители усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ). При этом они не

вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства

совершать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего (ст. 37

ГК РФ).

Если несовершеннолетний в возрасте от четырнадцати до восемнадцати

лет является собственником отчуждаемого жилого помещения, то он

действует сам с согласия родителей, усыновителей или попечителей. В

этом случае согласию попечителя должно предшествовать согласие органа

опеки и попечительства.

В практике органов, ответственных за технический учет жилых

помещений – БТИ случается, что за долгие годы использования жилья его

прежние хозяева могли без получения официальных разрешений

значительно реконструировать его: снести стенные шкафы, уничтожить

или перенести перегородки между помещениями, изменить функциональное

предназначение помещений, установить дополнительное сантехническое

оборудование и т.п. Созданные жилищные инспекции призваны следить не

только за тем, чтобы жилье использовалось для проживания граждан, но

и за тем, чтобы все перестройки и перепланировки осуществлялись

только с разрешения компетентных органов. Кодекс об административных

правонарушениях1 предусматривает (ст. 142) ответственность за

самовольное переоборудование и перепланировку жилых домов и жилых

помещений, порчу жилых домов и жилых помещений, их оборудования. При

этом на собственника могут быть наложены не только штрафные санкции,

но и обязанность за свой счет восстановить прежние параметры жилья.

Отсюда следует, что если параметры квартиры хотя бы в виде

экспликации были зафиксированы в документах сделки с жильем, а

административными органами выявлена его перепланировка, то новый

собственник, не знавший об этом, вправе потребовать от старого

собственника возмещения ему имущественного и неимущественного вреда.

Покупатель вправе в течение двух лет с момента передачи жилья или в

течение срока, установленного законом или договором, потребовать от

продавца: 1) соразмерного уменьшения покупной цены; 2) безвозмездного

устранения недостатков жилья в разумный срок; 3) возмещения своих

расходов на устранение недостатков жилья.

В случае если обнаружились неустранимые недостатки в жилье или

недостатки, которые не могут быть устранены без соразмерных расходов

или затрат времени, покупатель вправе отказаться от исполнения

договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилье

денежной суммы (ст. 475 ГК РФ). При этом продавец отвечает за

недостатки жилья, если покупатель докажет, что недостатки возникли до

передачи ему жилья (ст. 476 ГК РФ).

В дополнение к вышесказанному следует отметить, что порядок

использования жилья определен «Правилами пользования жилыми

помещениями, содержанием дома и придомовой территории в РСФСР»,

утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября

1985 г. № 4151, с изменениями и дополнениями, внесенными

постановлением Совета Министров — Правительства РФ от 23 июля 1993 г.

№ 7262. Эти Правила прямо отнесены к гражданам, занимающим жилье на

условиях найма. Права и обязанности граждан, использующих жилье в

качестве собственников, не определены. Вместе с тем вышеназванный

порядок на практике распространяется и на них. Напомним, что

указанные Правила оговаривают: «Переустройство и перепланировка

жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий

могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры

и допускаются лишь с согласия совершеннолетних членов семьи

нанимателя, наймодателя и с разрешения исполнительного комитета

Совета народных депутатов, а перестановка либо установка

дополнительного санитарно-технического и иного оборудования — с

согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя и с разрешения

наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное переустройство и

перепланировку жилого и подсобных помещений, переоборудование

балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного

санитарно-технического и иного оборудования, обязан за свой счет

привести помещение в прежнее состояние».

Крайней санкцией за нарушение собственником жилья указанных правил

может быть применение к нему меры, предусмотренной ч. 2 ст. 293 ГК РФ

(о продаже по судебному решению жилого помещения с публичных торгов).

2.2.2. Приобретение права собственности на жилье в ЖК и ЖСК.

Возникновение права собственности на жилье в ЖК и ЖСК происходит в

следующем порядке:

Член жилищного, жилищно-строительного кооператива или другие лица,

имеющие право на паенакопления, при полной уплате ими паевого взноса

за квартиру или иное помещение, передаваемое этим лицам кооперативом,

приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218

ГК РФ). Время перехода права собственности на жилье в ЖК, ЖСК в этом

случае определено моментом внесения полной суммы паенакопления.

Вместе с тем по общему правилу момент возникновения права

собственности на вновь создаваемое здание возникает с момента его

государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого момента

создателю здания, т.е. кооперативу, принадлежит право собственности

на использованные для его создания средства. После государственной

регистрации здания его собственником становится кооператив. В момент

полной выплаты кооперативу его членом пая право собственности на

квартиру переходит от кооператива к его члену.

В дальнейшем член кооператива регистрирует свое право собственности

на жилое помещение в учреждении юстиции по регистрации прав. Для

того, чтобы зарегистрировать свое право, надо получить справку о

полной выплате паевого взноса за жилое помещение, подписываемую

председателем и бухгалтером кооператива, после чего обратиться в БТИ,

где выдается справка, описывающая данное жилое помещение. Данные

справки представляются в органы по государственной регистрации для

регистрации права собственности на указанное жилое помещение.

В практике органов, осуществляющих государственную регистрацию

права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, нередко

встречаются случаи, когда члены ЖК и ЖСК, помимо справки,

подтверждающей полную выплату паевого взноса за квартиру,

предоставляют договор приватизации данной квартиры. То, что квартира

ЖК, ЖСК нуждается в приватизации – довольно широко распространенное

заблуждение. Приватизируются (передаются в собственность граждан)

только квартиры государственного или муниципального жилищного фонда,

в том числе ведомственная и служебная жилплощадь (ст.1 Закона «О

приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Как

указывалось выше, член ЖК, ЖСК, полностью внесший паевый взнос за

квартиру, приобретает право собственности на это имущество.

3. Приобретение жилья в результате инвестирования в

строительство жилья.

Инвестирование в строительство жилья является новым видом

приобретения жилья в собственность и осуществляется на основании

Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26 июня 1991

г1. Инвестирование в строительство жилья может осуществляться как

гражданами, так и юридическими лицами, в том числе и иностранными.

Инвестициями могут быть денежные средства, целевые банковские вклады,

паи, акции и другие ценные бумаги, а также машины, оборудование и

другие материальные и нематериальные ценности, вкладываемые в целях

получения «дохода и другого положительного социального эффекта» (ст.

1 Закона). В качестве инвестиций возможно использование не только

собственных, но и заемных средств. Исходя из того, что инвестор

вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами

инвестиций (ст. 5 Закона), инвестиции остаются собственностью

инвестора независимо от этапов строительства. Именно это положение и

отличает договор инвестирования от всех иных видов договоров. Вместе

с тем Гражданский кодекс не ввел в действие понятие и правила

договора инвестирования, что приводит к значительному юридическому

разночтению взаимоотношений при строительстве и приобретении жилья с

использованием инвестиций.

В Законе используются следующие общие понятия инвестиционной

деятельности в области строительства и приобретения жилья:

Инвестор — тот, кто вкладывает денежные, материальные средства и

нематериальные права, определяет порядок их использования.

Заказчик — тот, кого инвестор уполномочил осуществлять реализацию

вложений. На период действия договора заказчик наделяется правами

владения, пользования и распоряжения инвестициями в пределах

полномочий, установленных инвестором. Исходя из этих полномочий уже

заказчик, используя регламентируемые Гражданским кодексом РФ договоры

подряда (строительного, на выполнение проектных и изыскательских

работ и др.), осуществляет все хозяйственные и организационные

мероприятия для возведения жилья. Заказчик получает вознаграждение за

выполняемые работы и услуги. При этом заказчик имеет возможность

получить в собственность часть жилья в счет оплаты производимых работ

и услуг.

Застройщик — физическое или юридическое лицо, которое организует

строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов, в том числе для

собственного проживания, либо предоставления внаем, аренду, либо для

продажи (ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).

Дольщик — юридическое лицо, имеющее, как правило, права аренды на

земельный участок, на котором будет возводиться жилье, а также права

проектанта и застройщика. Если дольщик не инвестирует, т.е. не вносит

материальных средств, а только предоставляет под строительство

отведенный ему участок, отчисляемое ему по договору о долевом участии

в строительстве муниципальным органом жилье остается за дольщиком и

может заселяться по ордерам гражданами — сотрудниками дольщика,

являющимися очередниками на получение жилья. В дальнейшем эти

граждане вправе приватизировать предоставленное им жилое помещение.

Все четыре функции по договору инвестирования могут в различной

комбинации принадлежать одному или разным лицам.

Исходя из этого гражданам, намеревающимся вложить свои денежные

средства в строительство жилья (инвестировать строительство),

необходимо по документам убедиться, кем же является лицо, которому

они вверяют свои средства: инвестором, заказчиком, застройщиком или

дольщиком. Кроме того, немаловажен и вопрос о том, станет ли

гражданин сам инвестором или его денежные средства будут только

«привлеченными средствами» для основного инвестора. В последнем

случае гражданин будет выступать не собственно инвестором, который не

теряет прав собственности на свои инвестиции, а кредитором инвестора.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

возникает не в момент его изготовления или создания, а только после

государственной регистрации в установленном законом порядке (ст. 219

ГК).

На практике инвестирование в строительство жилья осуществляется

посредством заключения договора долевого участия на строительство

жилья между инвестором и заказчиком, либо застройщиком, если заказчик

отсутствует.

После того, как законченный строительством объект сдан в

эксплуатацию, застройщик (заказчик) осуществляет передачу жилья

дольщику договором передачи жилья в собственность, а также

предоставляет в органы по государственной регистрации недвижимости

установленную документацию на весь объект недвижимости (жилой дом).

Дольщик, в свою очередь предоставляет в органы по государственной

регистрации договор долевого участия, договоры уступки прав, если

право дольщика на жилье возникло по договору уступки права

требования, а также договор передачи жилья в собственность.

2.2.4. Приобретение жилья по договору мены.

По договору мены (ст. 567 ГК РФ) каждая из сторон обязуется

передать в собственность другой стороны одно жилье в обмен на другое.

К договору мены применяются правила купли-продажи, при этом каждая

сторона признается продавцом жилья, которое она обязуется передать, и

покупателем жилья, которое она обязуется принять в обмен. Если

договором мены не оговорено иное, то цена обмениваемого жилья

предполагается равной (п. 1 ст. 568 ГК).

В случае, когда в соответствии с договором мены, обмениваемые жилые

помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать

жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения,

предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах

непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое

помещение, если иной порядок не предусмотрен договором.

Этот пункт ст. 568 ГК имеет большое значение в тех случаях, когда

по договору мены один из супругов обменивает с доплатой принадлежащее

ему на праве собственности жилое помещение, являющееся его личной

собственностью. В случае, когда доплата производится деньгами,

которые являются имуществом, нажитым супругами во время брака

(согласно п. 2 ст. 34 Семейного кодекса, доходы каждого из супругов

от трудовой деятельности, признаются имуществом, нажитым во время

брака), то в этом случае жилое помещение, полученное супругом в

результате произведенного обмена, становится общей совместной

собственностью супругов.

Необходимо особо отметить, что право преимущественной покупки (п. 5

ст. 250 ГК РФ) действует также и при отчуждении доли жилья по

договору мены. Видимо правильнее было бы назвать это право не правом

преимущественной покупки, а правом преимущественной мены или

преимущественного приобретения. Возможно, законодатель имеет ввиду

случай, когда сособственник может предложить отчуждателю доли для

мены жилое помещение подобного рода.

Изложенное выше относится к ситуации, когда жилые помещения

находятся у обменивающихся сторон на правах собственности. Вместе с

тем на практике возникает необходимость обменять жилье, которое

находится в собственности, на другое, занимаемое гражданами на

условиях найма (например, муниципальное жилье). Ранее такие операции

осуществлялись либо путем «расприватизации» через суд жилья и

последующего обмена жильем, либо путем оформления сделки купли-

продажи жилья и последующего заключения договора найма. В настоящее

время обмен таких жилых помещений осуществляется на основании ст. 20

Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», в соответствии

с которой наниматель имеет право с согласия собственника жилищного

фонда передать права и обязанности по договору найма этого помещения

собственнику жилья из частного жилого фонда взамен приобретения права

собственности на жилое помещение.

В г. Костроме порядок обмена жилых помещений производится в

соответствии с положением «О порядке обмена жилых помещений в городе

Костроме», утвержденном решением Думы г. Костромы 28 января 1999 г.

Данное положение разработано на основании Гражданского кодекса

Российской Федерации, Закона Российской Федерации «ОБ основах

жилищной политики», Жилищного кодекса РСФСР, «Инструкции о порядке

обмена жилых помещений», других нормативных правовых актов Российской

Федерации, костромской области и органов местного самоуправления г.

Костромы и устанавливает правила обмена жилых помещений в г.

Костроме, занимаемых нанимателями и собственниками1.

Как мена, так и обмен жилых помещений могут быть признаны

недействительными по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом

для недействительности сделок. Отношения собственности, основанные на

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10