Договор лизинга. Аренда недвижимости. Договор ссуды

условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК РФ)

Во-вторых, исполнение арендодателем обязанности по передаче помещения

арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по

передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами

(п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство

арендодателя передать помещение арендатору считается исполненным после

предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания

сторонами документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче помещения

на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ

соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче

имущества, а арендатора - от принятия имущества.

Обязанность арендатора по возврату арендованного помещения оформляется

так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока

договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество

должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о

передаче помещения (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Порядок составления передаточного

акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его

составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче

помещения в аренду.

Указанные правила имеют большое значение на практике.

Так, например, в связи с тем, что обязанность арендодателя по

отношению к арендатору состоит в передаче имущества по акту приема-

передачи, то только после его составления и передачи имущества арендодатель

вправе требовать уплаты ему арендной платы. На указанное обращалось

внимание и в арбитражной практике.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.07.96 № 678/96[18]

отмечено, что арендодатель обязан передать арендатору помещение по акту

сдачи-приемки. Поэтому вывод о том, что ответчик (арендатор) обязан вносить

арендную плату независимо от выполнения или невыполнения арендодателем

своих обязательств по передаче арендатору помещения, является ошибочным.

В-третьих, к числу существенных условий договора аренды зданий и

сооружений, помимо его предмета, относится также цена (арендная плата).

Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии

согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной

платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом

правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не

применяются.

В случае, когда плата за аренду помещения установлена в договоре на

единицу площади помещения или иного показателя размера, арендная плата

определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору

помещения (п. 3 ст. 654 ГК РФ). Фактический размер помещения в этом случае

может быть взят, к примеру, из передаточного акта, составление которого

обязательно. Впрочем, общая площадь передаваемых помещений вполне может

содержаться и в самом договоре.

Часто арендная плата по договору устанавливается в условных единицах

(у. е.).

Арендная плата за нежилые помещения, арендодателем которых является

Санкт-Петербург устанавливается в соответствии с методикой определения

арендной платы и расчетов объемов возмещения затрат арендатора на

выполнение работ по капитальному ремонту и осуществлению неотделимых

улучшений арендуемого объекта нежилого фонда[19].

В настоящее время продолжает действовать методика, утвержденная

Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.1997 № 1291-р[20].

Величина условной единицы, применяемая в методике, устанавливается

один раз в год при рассмотрении и утверждении проекта закона Санкт-

Петербурга о бюджете Санкт-Петербурга на очередной финансовый год и

утверждается одновременно с принятием закона Санкт-Петербурга о бюджете

Санкт-Петербурга на очередной финансовый год[21]. Законом Санкт-Петербурга

от 09.12.2003 N 676-101 "О бюджете Санкт-Петербурга на 2004 год"[22] с 1

января 2004 года величина условной единицы, применяемая для расчета

арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-

Петербург, установлена в размере 31 рубль 50 коп.

И наконец, в-четвертых, в договор аренды нежилого помещения желательно

включить пункт об обеспечении тепло-, водо-, газо-, энергоснабжении и

снабжении иными ресурсами сдаваемого в аренду помещения. Эту обязанность

может возложить на себя как арендодатель в пределах отпущенных ему по

соответствующим договорам мощностей, так и арендатор, например, заключив

прямые договоры непосредственно с организациями, представляющими указанные

услуги. Обычно для обоснованного осуществления арендатором помещения затрат

по оплате коммунальных платежей достаточно согласования арендодателем

(абонентом) со снабжающей организацией факта установления субабонентских

отношений между арендатором и арендодателем. Снабжающая организация

выражает свое согласие на установление субабонентских отношений в

письменном виде.

Обязанности по оплате коммунальных платежей могут быть возложены на

арендатора посредством установления арендной платы в форме постоянной и

переменной составляющих. В качестве последней могут быть предусмотрены в

том числе расходы, связанные с электро- и теплоснабжением, водоснабжением и

канализацией.

Договор аренды предприятий.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить

арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом

как имущественный комплекс, используемый для осуществления

предпринимательской деятельности (п. 1 ст.656 ГК РФ). В составе предприятия

по договору аренды арендатору передаются земельные участки, здания

сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные

средства. Кроме того, в порядке, условий предусмотренных договором,

подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные

средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами,

зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права

арендодателя. Помимо этого арендодатель должен уступить арендатору права

требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Как видим, договор аренды предприятия выделяется в отдельный вид

аренды главным образом по признаку специфического объекта: особого

имущества ("предприятие на ходу"), передаваемого в аренду.[23]

Предметом данного договора является предприятие как единый

имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в

себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами,

исключительные права, а также права требования и долги. Поэтому

применительно к договору аренды предприятия как отдельному виду аренды

правильнее говорить не только о специфике объекта аренды, а об особенностях

его предмета, что и служит критерием для выделения аренды предприятия в

отдельный вид договора аренды. Особенность правового регулирования договора

аренды предприятия, выражается в том числе, что к отношениям, регулируемым

этим договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие

договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых - общие

положения об аренде имущества (п. 2 ст. 650 ГК РФ). Это позволяет избежать

включения в § 5 гл. 34 (аренда предприятий) норм, дублирующих правила,

содержащихся в § 4 гл. 34 ГК (аренда зданий и сооружений).

В договоре аренды предприятия должны быть точно указаны состав и

стоимость передаваемого в аренду предприятия, которые определяются на

основе полной его инвентаризации. Это условие необходимо, поскольку на

арендодателе лежит обязанность предоставить во владение и пользование

арендатору не только основные средства, но и передать последнему (на

условиях договора) запасы сырья, топлива, материалов и другие оборотные

средства, и имущественные права.

Форма договора аренды предприятий - письменная, путем составления

одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение

формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Договор аренды предприятия подлежит обязательной государственной

регистрации.

Правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок, об изменении и

о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре

полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к

настоящему договору, если такие последствия не нарушают существенно права и

охраняемые законом интересы кредиторов Арендодателя и Арендатора, других

лиц и не противоречат общественным интересам.

Кредитор, который письменно не сообщил Арендодателю о своем согласии

на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения

уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или

досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков

(п. 3 ст. 657 ГК РФ).

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в

порядке, предусмотренном п. 1 ст. 657 ГК РФ, может предъявить иск об

удовлетворении требований, предусмотренных п. 2 ст. 657 ГК РФ, в течение

года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в

аренду (п. 3 ст. 657 ГК РФ).

К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо

предмета, относится также и цена (арендная плата). Основанием для такого

вывода служит правило п. 2 ст.650 ГК РФ. Договор должен предусматривать

размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной

форме условия о размере арендной платы договор аренды считается

незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом правила определения цены

предусмотренные п. З ст. 435 ГК РФ, не применяются.

Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из

особенностей предмета этого договора - действующего и постоянно меняющего

свой состав предприятия.

Обязанности арендодателя претерпели следующие изменения:

. Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии,

соответствующем условиям договора и назначению имущества,

конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется

передача предприятия - передаточный акт. Порядок составления и

содержание передаточного акта установлены ст. 655 ГК РФ.

. На арендодателя возложена дополнительная обязанность: возместить

арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений

арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на

такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды

предприятия (ч. 1 ст. 662 ГК РФ). В договоре должна быть прямо

исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких

улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже

если не давал согласия на их производство. Эта обязанность

арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК РФ права

арендатора производить улучшения арендованного имущества.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности, возместить

арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если

докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают

стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его

качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении

таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности

(ч. 2 ст. 662 ГК РФ).

Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом:

Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать

предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять

его текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК РФ). Что же касается

расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор

несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время

обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованного

имущества является императивной. Однако она может быть реализована только в

отношении обязательного страхования. Обязанность производить добровольное

страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора

только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный

комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил,

предусмотренных ст.ст. 656, 657 и 659 ГК РФ для передачи этого же комплекса

арендодателем арендатору (ст. 664 ГК РФ). Иными словами, в данном случае

установлен принцип - как предприятие было передано, так оно должно быть и

возвращено.

Договор ссуды

Понятие и правовое регулирование договора ссуды

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона

(ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное

временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя

обязуется вернуть туже вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с

учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1

ст. 689 ГК РФ).

В ст. 689 ГК РФ установлено правило, по которому к безвозмездному

пользованию применяется ряд норм об аренде. Так, к договору безвозмездного

пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей

607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи

615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 ГК РФ.

Договор ссуды является безвозмездным. Именно это свойство позволяет

провести чёткую границу между ним и договором аренды.

Договор ссуды может иметь как консенсуальный, так и реальный характер.

Консенсуальный договор ссуды имеет место в случаях, когда стороны

оговаривают, что обязательство ссудодателя передать вещь в безвозмездное

пользование возникает с момента заключения договора. В тех случаях, когда

стороны оговаривают, что договор ссуды считается заключенным с момента

передачи вещи в безвозмездное пользование, договор имеет реальный характер.

Договор ссуды является взаимным. В консенсуальном договоре ссуды обе

стороны несут равнозначные обязанности – передать вещь в ссуду (для

ссудодателя) и возвратить её (для ссудополучателя). Если договор реальный,

он сохраняет черты взаимности, так как на ссудодателе и в этом случае лежит

обязанность отвечать за недостатки вещи (ст.ст. 693, 697 ГК РФ). В отличии

от обязанности ссудополучателя возвратить вещь, эта обязанность ссудодателя

вторична и реализуется не в каждом договоре ссуды.

Сторонами в договоре ссуды являются ссудодатель и ссудополучатель.

Согласно п. 1 ст. 690 ГК РФ ссудодателем может быть собственник или иное

лицо, управомоченное законом или собственником.

Коммерческая организация не вправе передавать имущество в

безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником,

руководителем, членом ее органов управления или контроля.

В отношении ссудополучателей специальных требований ГК РФ не

устанавливает. Однако такое может иметь место в специальных законах.

В качестве предмета договора ссуды могут выступать индивидуально-

определенные непотребляемые вещи, как движимые, так и недвижимые.

Особенности передачи в безвозмездное пользование земельных участков и

других обособленных природных объектов определяются специальным

законодательством. Например, порядок передачи в безвозмездное пользование

лесных участков определяется ст.ст. 36, 121, 130 Лесного кодекса РФ,

безвозмездное срочное пользование земельными участками регулируется ст. 24

Земельного кодекса РФ.

Предмет ссуды передается ссудополучателю в пользование, а не в

потребление. Поэтому наличные деньги, монеты могут быть предметом ссуды, но

для использования, например, в качестве экспоната на выставке.

Форма договора ссуды подчиняется общим требованиям о форме сделок.

Договор ссуды недвижимого имущества и право пользования недвижимым

имуществом, возникшее на базе этого договора, подлежит государственной

регистрации.1

Договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком,

заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной

регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными

законами[24].

Договор ссуды может быть заключен на определенный срок, а если срок в

договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В

законодательстве могут быть предусмотрены предельные сроки, на которые

имущество может быть передано в безвозмездное пользование.

Например, в ст. 36 Лесного кодекса РФ установлено, что срок передачи

лесных участков в безвозмездное пользование не может превышать сорока

девяти лет.

Договор ссуды весьма распространен в бытовых отношениях между

гражданами (например, предоставление одним родственником другому в

безвозмездное пользование автомобиля и т. п.), в сфере удовлетворения

культурных потребностей граждан (например, предоставление книг публичными

библиотеками), как форма спонсорских отношений (например, предоставление

Страницы: 1, 2, 3, 4