Договор найма жилого помещения

собственника сдавать жилое помещение на основе договора.

Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в

ст. 671 - 688 главы 35 ГК РФ, ст. 50 - 100 ЖК РСФСР.

Необходимо проводить черту между жилищным и гражданским

законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы,

связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь

тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения,

связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов (по

эксплуатации, пользованию жильем и др.), регулируются жилищным

законодательством. Кроме того, Конституция Российской Федерации относит к

разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и

жилищное - с другой. Гражданское законодательство, согласно ст. 71

Конституции, относится к исключительному ведению Российской Федерации, а,

как было сказано во введении, согласно ст. 72 Конституции, жилищное

законодательство является совместной компетенцией России и ее субъектов.

По своей юридической природе договор найма жилого помещения является

двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным.

Наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма

жилого помещения (далее - договор социального найма) и договор найма жилого

помещения (далее - договор коммерческого найма).

Глава 35 ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений,

связанных с коммерческим наймом. Вместе с тем целый ряд положений данной

главы относится ко всем указанным видам договора найма жилых помещений, а

специальная статья 672 посвящена только социальному найму.

Ст. 672 ГК РФ фиксирует новое наименование договора найма в

государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования -

договор социального найма жилого помещения.

Относительно договора социального найма в ГК РФ дается только общая

характеристика, которая должна быть достаточным образом развернута в новом

Жилищном кодексе Российской Федерации и иных нормативных правовых актах в

области жилищного законодательства, как Российской Федерации, так и ее

субъектов. Так, в ГК РФ указывается, что объектом данного соглашения могут

быть жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального

жилищного фонда и предназначенные только для социального использования,

т.е., это жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется)

очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и

муниципальными организациями.

Действующее жилищное законодательство содержит определение жилищного

фонда социального использования. В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона

Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" - это

совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные

жилые помещения, заселенные на условиях договора найма, и предоставленные в

пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах,

специализированные дома и жилые помещения в них.

В ч. 3 статьи 672 сказано, что договор социального найма заключается

по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным

законодательством. К нему применяются правила статей 674, 675, 678, 680,

681, п.п. 1-3 ст. 685 ГК. Другие положения Гражданского кодекса применяются

к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено

жилищным законодательством.

В чем же заключается понятие договора найма жилого помещения?

В соответствии с п.1 ст. 671 Гражданского кодекса по договору найма

жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или

управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой

стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для

проживания в нем.

Суть жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности

наймодателя передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний

согласится. Наниматель обязуется нести расходы по оплате наймодателю

данного ему во владение и пользование жилья.

Определение жилищного обязательства дано как общая норма для любой

разновидности найма жилого помещения. В настоящей статье формулируется его

суть безотносительно к тому, на каком основании стороны заключают договор

найма жилого помещения: административного акта - ордера в домах

государственного или муниципального жилищного фонда социального

использования, либо исключительно на основе волеизъявления сторон без

участия в отношениях административного акта - в других разновидностях

жилищного фонда. Участие в возникновении жилищных правоотношений ордера

вовсе не отменяет необходимости заключения договора найма жилого помещения.

Ордер является только основанием для вселения в жилое помещение.

Пользование же данным помещением осуществляется в соответствии с договором

найма и правилами пользования жилыми помещениями (ст. 50 ЖК РСФСР).

В определении правомочий нанимателя не названо правомочие распоряжения

занимаемым жилым помещением, настоящий ГК, равно как и прежнее жилищное

законодательство, наделяет его распорядительными полномочиями: вселение

других семьи, поднанимателей, нанимателя, обмен жилого помещения и другое.

Таким образом, в связи с изменениями, происшедшими в жилищной сфере за

годы реформ, появилась объективная необходимость в гражданском

регулировании отношений по поводу найма жилого помещения; и договор найма

разделился на два вида: договор социального найма и договор коммерческого

найма.

Что же является основанием для заключения договора социального найма?

3 Основание для заключения договора социального найма

На основании решения органа местного самоуправления,

государственного, муниципального предприятия или учреждения о

предоставлении жилья по договору найма органом местного самоуправления

выдается ордер, который является единственным основанием для вселения в

предоставленное жилое помещение (ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной

жилищной политики)[5].

Ордер может выдаваться только на свободное жилое помещение. В случае

нарушения этого правила ордер может быть признан недействительным.

Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется

жилое помещение, или другому лицу по доверенности, удостоверенной в

установленном законом порядке.

Ордер на жилое помещение может быть признан в судебном порядке

недействительным в случаях предоставления гражданами не соответствующих

действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий,

нарушения прав других граждан и организаций на указанное в ордере жилое

помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о

предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и

условий предоставления жилых помещений.

Исковое требование о недействительности ордера может быть заявлено в

течение трех лет с момента выдачи ордера (ст. 48 ЖК РСФСР).

Договор найма жилого помещения социального использования заключается

в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между

наймодателем - государственной или муниципальной организацией или органом

местного самоуправления, - и гражданином, на имя которого выдан ордер. В

договоре жилищного найма определяются права и обязанности сторон по

пользованию жилым помещением (ст. 51 ЖК РСФСР).

Вопрос о соотношении ордера на жилое помещение и договора найма

жилого помещения неоднократно затрагивался в юридической литературе, по

нему были высказаны разные мнения. Одни юристы считают, что право на жилое

помещение возникает из сложного юридического (фактического) состава,

элементами которого являются: административные акты (решения местной

администрации о предоставлении жилого помещения и ордер) и заключенный на

их основе договор найма жилого помещения[6].

Другая точка зрения принадлежит доктору юридических наук, профессору

кафедры гражданского права юридического факультета Московского

Государственного университета С.М. Корнееву: «жилищное правоотношение найма

жилого помещения возникает только из договора. Пока договор не заключен, у

гражданина - ордеродержателя нет права пользования жилым помещением, нет

обязанности вносить квартирную плату, обеспечивать сохранность помещения и

т.д. Он приобретает права и обязанности нанимателя только с момента

заключения договора.»[7]

Есть и другие точки зрения.

Ордер предоставляет собой административный акт (документ), который

выдается на основании решения местной администрации. Ордер выдается только

на вселение в жилое помещение социального использования.

Гражданин вправе отказаться от вселения по ордеру, если

предоставляемое жилье его не удовлетворяет. Для жилищно-эксплуатационной

организации вступление в договор социального найма является обязанностью,

вытекающей из факта выдачи ордера, предписывающего жилищно-эксплуатационной

организации вступить в договор, предоставить гражданину возможность занять

данное жилое помещение.

Право пользования жилым помещением в домах государственного и

муниципального жилищных фондов социального использования возникает из

нескольких юридических фактов, одни из которых являются административными

актами (решение органов местного самоуправления о принятии гражданина на

учет, о предоставлении жилого помещения, ордер и др.), другие же

юридические факты носят гражданско-правовой характер (договор найма жилого

помещения) [25, c. 118].

Можно согласиться с профессором С.М. Корнеевым в том, что ордер

является порождением жилищной нужды, и что он будет использоваться лишь при

предоставлении жилья отдельным категориям граждан. Однако пока потребность

в ордере как средстве распределения жилья сохраняется, а закон

рассматривает ордер в качестве основания для вселения в жилое помещение;

недооценка ордера как юридического факта возникновения жилищного

правоотношения ведет к искажению истинного положения дел.

Как следует из ст. 14 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной

политики», право социального найма жилого помещения предоставляется

гражданам, вновь получающим жилое помещение в домах государственного и

муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади. Право на

жилье, предоставляемое по договору социального найма, не ограничивается

сроком владения и пользования. При этом за гражданами, проживающими в домах

государственного, муниципального жилищного фонда сохраняется право найма не

зависимо от площади занимаемого жилого помещения.

Типовой договор социального найма жилого помещения муниципального

жилищного фонда утвержден Приказом Государственного комитета Российской

Федерации по жилищной и строительной политике от 11 декабря 1997 года № 17-

132 (приложение 1). До этого времени действовал Типовой договор найма

жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного

жилищного фонда в РСФСР, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР

от 25 сентября 1985 года № 415.

Таким образом, в настоящее время основанием для заключения договора

социального найма жилого помещения является ордер.

Однако в действительности есть отступления от этой нормы.

В Приморском крае сложилась своеобразная практика заселения жилых

помещений, находящихся в государственной собственности края, как субъекта

Российской Федерации. В постановлении Губернатора края от 20.08.98 № 416 «О

договоре найма жилого помещения» сказано:

«Предоставление гражданам жилых помещений из жилищного фонда,

находящегося в собственности Приморского края, как субъекта Российской

Федерации, осуществлять по договору социального найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях

и в порядке, предусмотренных действующим законодательством».

Постановлением Губернатора края от 26.01.99 №33 «О внесении изменений

в постановление Губернатора края от 20.08.98 № 416 «О договоре найма жилого

помещения» утвержден типовой договор социального найма жилого помещения

(см. приложение 2).

За два с небольшим года хозяйственным управлением администрации края

заключено 75 таких договоров на более чем 4 тыс. кв. м. общей площади

жилья. Ордеры на эти квартиры не выдавались.

Такая практика возникла по политическим причинам из-за имевших место в

1998 г. противоречий между администрацией края и администрацией (мэрией) г.

Владивостока, возглавляемой в тот период В.И. Черепковым, который

отказывался выписывать ордера на государственное жилье. Такое положение дел

остается и после снятия Черепкова, т.к. упрощает процедуру заселения жилых

помещений краевой собственности. На основании заключенного договора

производится и приватизация данных квартир (п.п. 5,8 вышеназванного

постановления Губернатора Приморского края № 33).

В настоящее время обсуждается вопрос о выдаче через органы местного

самоуправления в установленном жилищным законодательством порядке ордеров

на данное жилье, но пока оба постановления (№№ 416 и 33) действуют.

4 Предмет жилищного найма

Для правильного применения нормативных актов, регулирующих жилищные

отношения, важно определить, что является их основным предметом (объектом).

Основным объектом жилищных отношений является жилое помещение.

Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным,

противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и

предназначенное для проживания граждан. Дома либо помещения после их

строительства или переоборудования регистрируются именно как жилые дома

(помещения) уполномоченными на то организациями. В соответствии с

постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. №

1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации"

государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя

технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и

бухгалтерский учет, причем основу государственного учета составляет

технический учет. Технический учет осуществляют государственные и

муниципальные организации технической инвентаризации (далее именуемые БТИ

- бюро технической инвентаризации), официальный статистический учет -

Государственный комитет Российской Федерации по статистике и его

территориальные органы; бухгалтерский учет - уполномоченные собственниками

жилищного фонда предприятия и организации в соответствии с Федеральным

законом "О бухгалтерском учете".

Жилое помещение, являющееся объектом договора найма, как правило,

должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в

котором находится.

К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры в жилых

многоквартирных домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо

квартирах.

В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые

помещения являются недвижимым имуществом.

Предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое

помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.

Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты

или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты),

подсобные помещения (ст. 52 ЖК РСФСР).

5 Субъекты договора найма жилого помещения: наймодатель и наниматель

Стороны договора - наймодатель и наниматель. В отличие от ранее

действовавшего закона наймодатель по настоящему ГК РФ - собственник или

управомоченное им лицо, аналогично договору аренды. Субъекты хозяйственного

ведения или оперативного управления имуществом лишены возможности принимать

самостоятельные решения о передаче жилых помещений нанимателям. Субъектами

права собственности выступают в этом случае хозяйственные общества и

товарищества, граждане, а также Российская Федерация, субъекты Российской

Федерации, муниципальные образования.

В связи с таким требованием закона государственные предприятия,

наделенные жилищным фондом, применительно к действующему законодательству,

не вправе быть наймодателями жилого помещения без согласия Министерства

государственного имущества Российской Федерации, предприятия субъектов РФ

или муниципального образования - соответствующего комитета по управлению

имуществом субъектов Федерации или муниципальных образований.

Мингосимущество РФ вправе поручать осуществление его полномочий своим

территориальным органам.

Государственные и муниципальные предприятия, в том числе и жилищно-

эксплуатационные организации, выступают в качестве балансодержателей жилых

домов, осуществляющих их техническое обслуживание, содержание,

эксплуатацию и ремонт на праве хозяйственного ведения или оперативного

управления. В соответствии со ст. 22 Жилищного кодекса РСФСР жилой дом

может эксплуатироваться только одной жилищно-эксплуатационной организацией.

В свете проводимой в соответствии с указами Президента Российской

Федерации (от 29 марта 1996 г. № 432, от 28 апреля 1997 г. № 425),

постановлениями Правительства РФ политики реформирования жилищно-

коммунального хозяйства в сферу предоставления жилищно-коммунальных услуг

привлекается все больше предприятий, организаций различных организационно-

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8