Договор найма жилого помещения

правовых форм для развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг

с целью повышения качества и снижения стоимости этих услуг. Собственник

жилищного фонда либо уполномоченная им организация заключает договоры на

оказание жилищных и коммунальных услуг, а также на производство всех видов

ремонтов, с подрядными организациями, основным видом деятельности которых

не обязательно являются жилищно-эксплуатационные работы. Это могут быть и

различные строительно-монтажные, ремонтные, производственные предприятия,

но решившие расширить объем выполняемых работ за счет жилищно-

эксплуатационной деятельности, т. е. в сфере обеспеченной востребованности,

и, следовательно, гарантированной занятости. Организационно-правовая форма

подрядчика может быть любой - от частного предпринимателя до акционерного

общества либо государственного концерна, основное требование - наличие

лицензии на данный вид деятельности и квалифицированный персонал. Поэтому

определение в ч. 1 ст. 51 Жилищного кодекса РСФСР наймодателя как жилищно-

эксплуатационную организацию не всегда соответствует настоящему положению

дел. Во многих населенных пунктах России созданы так называемые «службы

заказчика», которые сами не эксплуатируют жилищный фонд, а только выполняют

функции по его управлению и по обеспечению граждан, проживающих в нем,

жилищными и коммунальными услугами. Это управомоченная собственником

жилищного фонда - муниципалитетом - управляющая организация, которой

собственник передал права по заключению договоров найма жилого помещения.

Часто возникает вопрос: вправе ли организация, заключившая договор

подряда на техническое обслуживание (содержание) жилищного фонда, заключать

договоры найма жилого помещения с гражданами? Не вправе. Это обусловлено

тем, что заключение договоров найма связано непосредственно с реализацией

такого правомочия, как право распоряжения имуществом. Данное право,

принадлежит, как правило, только собственнику. Как было сказано выше,

согласно ст. 671 ГК РФ договор найма жилого помещения - это договор о

предоставлении жилого помещения за плату во владение и пользование для

проживания в нем между собственником жилого помещения или управомоченным им

лицом (наймодателем) и гражданином (нанимателем). То есть договор найма

предусматривает передачу имущества. Поэтому лицо, заключающее договор

найма, должно иметь право владения, пользования и распоряжения имуществом,

чтобы иметь возможность его передать. Так как договор подряда ( ст. 702 ГК

РФ) - договор о выполнении работ (услуг) по заданию заказчика, и при этом

жилищный фонд или какие-либо вещные правомочия подрядчику не передаются, то

он и не может в свою очередь передать их кому-то.

Жилищный фонд в договорах подряда на техническое обслуживание

(содержание) выступает только как объект, на котором или для которого

выполняются работы. При этом подрядчик не владеет, не пользуется и не

распоряжается жилищным фондом, он только его обслуживает или обеспечивает

нанимателей необходимыми услугами. Аналогично решается вопрос о том, кто

должен осуществлять сборы платежей на оплату жилья и коммунальных услуг.

Выше названные причины не означают, что подрядчик, как юридическое

лицо, не может заключать договоры найма. Может, но это уже должно

осуществляться не в рамках договора подряда, а совсем по другому договору,

который может быть заключен собственником, например, собственником

муниципального фонда или управомоченной им управляющей организацией с любым

юридическим лицом. Это случаи, когда юридическое (физическое) лицо

действует как управомоченный на заключение договоров найма по договору

поручения (представительства) или агентскому договору.

Договор подряда на техническое обслуживание (содержание) жилищного

фонда может содержать условие, обязывающее подрядчика "провести работу по

заключению" или "заключить" договоры найма с нанимателями. Такое условие

будет вполне законным, но в этом случае договор подряда является уже не

чисто договором подряда, а сложным договором, имеющим элементы как договора

подряда, так и договора поручения (представительства) или агентского

договора, или даже можно говорить о нескольких договорах в рамках одного

общего договора, который может быть оформлен одним документом, носящим

название "договора подряда на техническое обслуживание".

При исполнении такого договора действия по заключению договоров найма

будут регулироваться так же, как если есть отдельный договор между

сторонами, предусматривающий такую деятельность, и к возникающим отношениям

будут применяться соответствующие правила договора поручения,

представительства или агентского договора (гл. 10,49,51 ГК РФ).

В случаях, когда подрядчик действует как поверенный (представитель),

он вправе заключать договора найма, но только от имени доверителя-заказчика

(собственника или обладателя вещного права), и права и обязанности по

такому договору будут возникать непосредственно у доверителя.

От собственного имени подрядчик вправе заключать договоры найма

только в случае специального на то указания, что будет признаваться

агентским договором. Одновременно со специальным «уполномачиванием» на

заключение договоров от собственного имени необходимо предусматривать

процедуру перехода прав на жилое помещение по цепочке заказчик

(собственник) - агент (подрядчик) - наниматель. А также переход всех прав

наймодателя от заказчика, в том числе и прав по управлению, которые

необходимы для осуществления дальнейшей деятельности в качестве

наймодателя, т.к. по заключенным договорам найма наймодателем становится

агент. В противном случае, агент-наймодатель не будет реально обеспечен

правомочиями, необходимыми для деятельности наймодателя, и может понести

ощутимые убытки от невозможности исполнения своих обязательств.

Что касается нанимателя, то, в отличии от договора аренды, в качестве

нанимателя в договорах найма жилого помещения всегда выступает гражданин,

хотя ст. 671 ГК РФ его не называет, это сказано только в п.1 ст.677. При

этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном

обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом

помещении на условиях, указанных в статьях 672, 677 ГК РФ.

Здесь следует пояснить, чем договор найма жилого помещения отличается

от имущественной аренды.

6 Договор аренды жилого помещения

Право на жилище гарантировано гражданам России Конституцией РФ,

принятой в 1993 г.

Ранее, до принятия части 11 ГК РФ, в ст. 2 Закона Российской

Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", право граждан на

жилище также было закреплено, но обеспечение жильем также допускалось и на

условиях договора аренды либо приобретения или строительства жилья за

собственные средства граждан без ограничения площади. Новый ГК РФ по

другому трактует понятие "аренда". До его принятия наем жилья

сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения

- арендой. Разница между ними была определена вышеназванным законом и

заключалась в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья

предназначался для его потребительского, а аренда - для коммерческого

использования.

По действующему Гражданскому кодексу договор аренды жилого помещения

теперь возможен только между юридическими лицами. Его прежние функции -

коммерческие - переданы договору найма жилого помещения Физическое лицо

(гражданин) может пользоваться чужим помещением только по договору найма.

От аренды договор найма отличается также специальным объектом - жилым

помещением. Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность -

нежилое помещение - прекращает договор найма жилого помещения и

трансформирует его в договор аренды нежилого помещения.

Заключенные до 1 марта 1996 г. договоры аренды жилых помещений с

участием граждан сохраняют силу на срок своего действия. После 1 марта 1996

г. гражданам заключать договоры аренды жилых помещений уже нельзя. Не

потому, что аренда жилого помещения для граждан запрещена, а потому, что

договор аренды не должен повторять нормы договора найма жилого помещения,

так как в этом случае эти понятия образуют синонимы. Если же аренда будет

оформляться по правилам главы 34 ГК РФ, то защищенность гражданина -

арендатора будет резко снижена против защищенности гражданина - нанимателя

в договоре найма жилого помещения, что недопустимо (ч. 3 ст.55 Конституции

РФ).

Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в

качестве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое помещение может

быть представлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях

договора аренды. По договору аренды юридическое лицо обязано использовать

жилье по его назначению, сдав помещение, уже в качестве наймодателя, своему

сотруднику как нанимателю по договору найма. [4, c. 241, 243,244].

7 Отличие договора социального найма от коммерческого найма

Как было сказано в предыдущем параграфе, социальный и коммерческий

найм отличается целевой направленностью. Разница еще и в том, что

социальный наем может быть использован исключительно в государственном и

муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и

частном жилищном фонде

Коммерческий найм, кроме всего прочего, отличается от социального тем,

что его заключению не предшествуют многочисленные административные

предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые,

как правило, необходимы для договора социального найма. В данном случае

необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых

жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы

жилой площади - ст. 1, 14 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной

политики»), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем,

определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров Закон

не устанавливает. Более того, в названном Законе неоднократно

подчеркивается, что такое жилье сдается без ограничения размеров площади

(ст.1, п.2 ст. 17).

Однако в Гражданском кодексе изменилась не только форма

(наименование), но и содержание рассмотренных выше отношений.

В отличие от разрозненного и фрагментированного регулирования

арендных отношений ГК упорядочил и полностью урегулировал отношения,

вытекающие из договора коммерческого найма. Кодекс установил ряд новых

императивных (общеобязательных) правил, направленных на защиту

собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок

договора.

Гражданский кодекс в основном развел в разные законодательные

коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом

которых выступает один объект - жилые помещения. Как следует из ГК РФ,

обязательства, вытекающие из договоров коммерческого найма, регулируются

гражданским законодательством, а, следовательно, в соответствии со ст. 71

Конституции Российской Федерации их регламентация является исключительной

компетенцией Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из

договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е.

согласно ст. 72 Конституции, данная регламентация относится к совместному

ведению Российской Федерации и ее субъектов.

Договор социального найма - бессрочный, а согласно Гражданскому

кодексу коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК

РФ устанавливает два срока такого договора: краткосрочный - до одного

года, и долгосрочный - от одного до пяти лет. При этом если в договоре срок

не определен, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683). На

практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания сроков,

но с соотнесением к какому-нибудь событию (например, к работе в

организации, предоставившей жилище). В такой ситуации договор должен

считаться заключенным на пять лет.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу

коммерческого найма жилья, а также прав, как нанимателя, так и наймодателя,

Кодекс устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение

договора на новый срок (ст. 684). Для соблюдения указанного права

наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока

найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же

или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора

наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним

проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель решил не сдавать в наем жилое

помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от

продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а

наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным

на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением

не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня окончания срока

договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим

лицом, наниматель вправе требовать признание такого договора

недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом

возобновить с ним договор.

Квартирная плата в социальном найме лимитирована, в коммерческом -

нет.

В договоре социального найма сохраняется понятие членов семьи

нанимателя, а в коммерческом введено понятие «наниматель и постоянно

проживающие вместе с ним граждане». Естественно, лица, прекратившие

семейные отношения с нанимателем, при условии социального найма, сохраняют

жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом

помещении [4, c. 245].

Есть отличия между этими двумя видами и в отношении договора поднайма

жилого помещения, касающиеся срока договора поднайма, о чем будет сказано

ниже.

Договор коммерческого найма постепенно занимает все более значимое

положение в реальной жизни. Если еще недавно он носил полулегальный

характер, жилые помещения сдавались собственниками в наем без какого –либо

документарного оформления, то развитие рыночных отношений в жилищной сфере

повлекло за собой легализацию такого вида получения доходов как сдача

жилья. Как оказалось, в городах Приморья, особенно Владивостоке, Находке,

достаточно большое количество свободного жилья. Длительное отсутствие

собственников, жилье, полученное по наследству, просто жилые помещения «про

запас» для детей и внуков – все это активно сдается с целью получения

дохода, причем немалого.

Их 144-х осуществляющих в Приморском крае свою деятельность

риэлтерских фирм более половины оказывают такие услуги, как поиск

нанимателя, информация о состоянии рынка в этой области, юридическое

оформление договора найма между наймодателем и нанимателем, устранение

разногласий между ними и т.п. Генеральный директор группы агентств

«Ассоциация «Виктория» В. Москвин в статье в газете «Золотой Рог» (№ 38 от

23.05.2000 г.) говорит, что большинство клиентов таких фирм – это люди,

«кого когда-то провели». Обе стороны: и наймодатель, и наниматель, хотят

иметь определенные гарантии относительно сдаваемого жилого помещения, а их

может дать только заключенный в соответствии с действующим

законодательством договор, который может обеспечить, в случае конфликта,

судебную защиту. По мнению В. Москвина, «если человек не хочет заключать

договор на аренду (применяя старую терминологию) квартиры – это повод

задуматься и отказаться от сделки».

Конечно же, в качестве наймодателя по договору коммерческого найма в

настоящее время выступают не только собственники-граждане, но и юридические

лица, решая при этом либо задачу по извлечению прибыли, либо задачу по

укомплектованию своей организации необходимыми специалистами, либо и то, и

другое.

Рассмотрены различия в двух формах договора найма, теперь необходимо

отметить общие требования для этих разновидностей жилищного найма.

8 Общие требования к договорам найма жилого помещения

Ряд положений главы 35 ГК РФ относится к обоим указанным видам

договора найма жилых помещений:

1. Предусматривается письменная форма таких соглашений (ст. 674 ГК).

Однако несоблюдение формы совершения договора не влечет его

недействительности. Данное обстоятельство, согласно ст. 162 ГК,

лишает стороны право ссылаться на свидетельские показания, но не

лишает их права приводить письменные и иные доказательства. Здесь

уместно отметить то обстоятельство, что в отличии от основной части

сделок с жилищем, договоры найма жилого помещения не подлежат

государственной регистрации.

2. Гарантируется сохранение договора найма жилого помещения при

переходе права собственности (ст. 675 ГК), хозяйственного ведения

или оперативного управления на занимаемое по договору жилое

помещение. При отчуждении собственником (а также обладателем права

хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого

помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8