Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости

132800 долл. США.

Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию,

полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников

рынка, Оценщик счёл необходимым внести дополнительную корректировку.

Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов жилой

недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена

оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг».

Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов.

Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать.

Таким образом, средняя величина данной корректировки может колебаться

в пределах от 0 до 5 процентов от цены предложения (публичной оферты).

Учитывая все изложенные факты, а также ситуацию на рынке

недвижимости московского региона, Оценщик ввёл дополнительную

корректировку к полученной величине стоимости объекта оценки,

уменьшающую её на два процента.

Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная сравнительным

подходом, составит 130200 долл. США.

2.15 Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода.

При использовании данного подхода стоимость объекта определяется как

его способность приносить доход в будущем.

В рамках доходного подхода существуют два метода определения

стоимости:

V метод капитализации дохода

V метод дисконтирования денежных потоков

В данном Отчете применяется метод прямой капитализации, так как потоки

доходов стабильны длительный период времени, представляют собой

значительную положительную величину; потоки доходов возрастают

устойчивыми, умеренными темпами. Рыночная стоимость будет определяться

по формуле:

Срын=ЧОД(год)\R, где

ЧОД – чистый операционный доход от сдачи внаем, рассчитанный на год

R – ставка капитализации

1. Для расчета ЧОД применяются следующие формулы:

ЧОД=ПВД – потери – ОР, где

ПВД – потенциальный валовый доход, доход при 100% использовании

Потери – потери от недоиспользования

ОР – операционные расходы

> Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового

дохода

Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе

фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной

платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. ПВД(год) определяется

путем умножения месячной рыночной ставки арендной платы на количество

месяцев в году.

> Определение потерь при сборе платежей

Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что

обычно имеет место полная загрузка. Однако, в расчеты заложено 5%

потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучения

арендной платы.

> Определение величины операционных расходов

Операционные расходы подразделяются на:

- Условнопостоянные;

- Условнопеременные;

- Расходы на замещение.

К условнопостоянным относят налог на имущество, страховые взносы и т.

п. К условнопеременным относят расходы на безопасность и коммунальные

платежи.

В данном отчете использовались наиболее типичные операционные расходы

собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило,

включают налог на имущество, и расходы на безопасность. Коммунальные

платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.

Поэтому в расчетах принято ОР = 5%.

Таблица расчёта рыночной ставки арендной платы и потенциального валового

дохода

| |д. 12, корп.3. |д.11. |д. 40. корп1 |д. 26. |

|Цена/мес./дол. |- |1200 |1000 |850 |

|США | | | | |

|Скорректированна| |1200 | |1000 | |850 | |

|Скорректированна| |1200 | |1000 | |850 | |

|Скорректированна| |1200 | |1000 | |850 | |

|Скорректированна| |1200 | |1000 | |850 | |

|Вид | | | | | | | |

|Этаж |9 |12 |0 |2 |0 |6 |0 |

|Всего этажей |17 |17 |0 |17 |0 |9 |0 |

|Общая площадь |76 |64 |+5% |76,8 |0 |79,2 |-1% |

|Площадь кухни, |13,2 |10,0 |+2% |13,2 |0 |12,1 |+1% |

|кв.м. | | | | | | | |

|Удаленность от |05 мин. |05 мин. |-1% |05 мин. пешком |-1% | 07 мин. пешком |-1% |

|ПВД, дол. | |1250 |1100 |1200 |

|ПВД, дол. | |15000 |13200 |14400 |

|Весовые доли | |0,12 |0,1 |0,06 |

| |д. 12, корп.3. |д. 8, корп1. |д. 5. |д. 3. |

|Цена/мес./дол. |- |800 |1150 |1000 |

|США | | | | |

|Скорректированна| |800 | |1150 | |1000 | |

|Скорректированна| |800 | |1150 | |1000 | |

|Скорректированна| |800 | |1150 | |1000 | |

|Скорректированна| |800 | |1150 | |1000 | |

|Вид | | | | | | | |

|Этаж |9 |2 |0 |8 |0 |6 |0 |

|Всего этажей |17 |14 |0 |9 |0 |12 |0 |

|Общая площадь |76 |68,0 |+1% |72,1 |+1% |69,2 |+1% |

|Площадь кухни, |13,2 |10,0 |+2% |10 |+2% |12,1 |+1% |

|кв.м. | | | | | | | |

|Удаленность от |05 мин. |05 мин. |0 |05 мин. пешком |-1% | 10 мин. пешком |-1% |

|ПВД, дол. | |1300 |1170 |1200 |

|ПВД, дол. | |15600 |14040 |14400 |

|Весовые доли | |0,04 |0,17 |0,08 |

| |д. 12, корп.3. |д. 17 |д.7. корп.2 |д. 3. |

|Цена/мес./дол. |- |1050 |1100 |1050 |

|США | | | | |

|Скорректированна| |1050 | |1100 | |1050 | |

|Скорректированна| |1050 | |1100 | |1050 | |

|Скорректированна| |1050 | |1100 | |1050 | |

|Скорректированна| |1050 | |1100 | |1050 | |

|Вид | | | | | | | |

|Этаж |9 |6 |0 |2 |0 |3 |0 |

|Всего этажей |17 |9 |0 |12 |0 |9 |0 |

|Общая площадь |76 |64 |+5% |78,8 |-1% |69,2 |+1% |

|Площадь кухни, |13,2 |10,0 |+2% |13,2 |0 |12,1 |+1% |

|кв.м. | | | | | | | |

|Удаленность от |05 мин. |07 мин. |0 |07 мин. пешком |-1% | 05 мин. пешком |-1% |

|ПВД, дол. | |1100 |1050 |1150 |

|ПВД, дол. | |13200 |12600 |13800 |

|Весовые доли | |0,13 |0,2 |0,1 |

|ИТОГО: дол. |13750 | | | |

15000*0,12+13200*0,1+14400*0,06+15600*0,04+14040*0,17+14400*0,08+13200*0,13+

12600*0,2+13800*0,1=13762,8?13750

Таблица расчета чистого операционного дохода

|№ п/п|Показатель |Значение |

|1 |Ставка арендной платы, $/мес |1150 |

|2 |Ставка арендной платы, $/год |13750 |

|3 |Потери от недоиспользования, % |5 |

|4 |Годовой доход с учетом недоиспользования, $ |13062,5 |

|5 |Операционные расходы, % |5 |

|6 |Чистый операционный доход, $/год |12375 |

2. Для расчета ставки капитализации воспользуемся следующими формулами:

R=ставка доходности капитала + норма возврата

Ставка доходности капитала = безрисковая ставка + рисковая ставка

Норма возврата = 100%\n, где n – количество оставшихся лет службы объекта

Безрисковая ставка – ставка по облигациям внутреннего займа банков высшей

категории. В Отчете принята равной 6%.

Рисковая ставка:

- Премия за вложения в недвижимость;

- Премия за низкую ликвидность;

- Премия за инвестиционный менеджмент.

Премия за вложения в недвижимость принимается равной 2% согласно

сложившейся рыночной ситуации. Премия за низкую ликвидность принята равной

1% в связи с тем, что оцениваемым объектом является квартира, а это самый

ликвидный товар на рынке недвижимости. Премия за инвестиционный менеджмент

(также согласно рыночной ситуации) принята равной 1%.

Таким образом, ставка доходности капитала равна:

Ставка доходности капитала = 6% + 2% + 1% + 1% = 10%

Для вычисления нормы возврата необходимо рассчитать количество оставшихся

лет службы объекта. Срок физической жизни панельных домов равен 100 лет.

Так как жилой дом был построен в 2000 году, то на данный момент срок

оставшихся лет физической жизни равен 96 годам. Для жилых зданий срок

физической жизни практически совпадает со сроком экономической жизни. Для

расчетов можно принять, что срок физической жизни больше срока

экономической жизни на 5%. Таким образом, срок оставшейся экономической

жизни – 91 год. Отсюда:

Норма возврата = 100%\91 = 1,09 %

Тогда можем найти ставку капитализации:

R= 10% +1,09% = 11,09%?11,1%

Рассчитываем стоимость оцениваемого объекта:

Срын=ЧОД(год)\R = 12375$\0,111 = 111486,5 ? 111500 (долл. США)

Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная доходным подходом, составит

111500 долл. США.

3. Заключение

3.1 Вывод итоговой стоимости объекта оценки

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов

могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор

итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся

информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины

стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также

субъективное мнение Оценщика.

Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил один из трёх существующих

подходов к оценке (затратный), весовые доли сравнительного и доходного

подхода распределились следующим образом:

|п/п | |подход | |

| | | | |

|1 |Достоверность информации |80 |20 |

|2 |Полнота информации |75 |25 |

|3 |Способность учитывать |80 |20 |

| | | | |

|4 |Способность учитывать |85 |15 |

|5 |Способность учитывать |55 |45 |

|6 |Допущения принятые в расчетах|80 |20 |

|7 |Сумма баллов |455 |145 |

|8 |Удельные весовые показатели,%|75 |25 |

Рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки:

|Наименование подхода |Сравнительный |Доходный |

|Полученная рыночная |130200 |111500 |

|стоимость, долл. США | | |

|Весовая доля |0,75 |0,25 |

|Рыночная стоимость | |

|объекта оценки, долл. |126000 |

|США | |

130200*0,75 + 111500*0,25 = 97650 + 27875 = 125525?125500?126000 долл.

США.

В результате проведённого анализа и расчётов с использованием

существующих методик оценки жилой недвижимости, Оценщик определил итоговое

значение рыночной стоимости объекта оценки, которая после округления

составила 126000 (сто двадцать шесть тысяч) долларов США.

На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание

стабильный потребительский спрос на жильё, Оценщик сделал вывод, что при

сохранении существующей динамики развития рынка недвижимости в московском

регионе объект оценки останется ликвидным, а его стоимость будет иметь

тенденцию к увеличению.

3.2 Источники информации

Основными источниками информации, использованными Отчёте, стали данные

открытых электронных и печатных изданий, где в режиме свободного доступа

размещаются сведения о публичных офертах, аналитические материалы,

экспертные оценки и интервью со специалистами ведущих столичных агентств

недвижимости. Среди них - периодические издания «Из рук в руки»,

«Квадратный метр», «Недвижимость и цены», а также сайты www.appraiser.ru,

www.miel.ru, www.mian.ru, www.arn.ru, www.snimi.ru и др.

Пользователь Отчёта, при желании, может самостоятельно ознакомиться с

данной информацией по адресам и ссылкам, указанным выше. Оценщик

подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных

источниках существовала. Однако он не несёт ответственность за дальнейшие

изменения содержания данных источников.

4. Список использованной литературы

V Лекции Кулакова К. Ю. по курсу «Оценка объектов недвижимости»

V Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты \

под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 1997г.

V Экономика недвижимости: учебное пособие.\ под ред. В. И. Ресина. –

М.: Дело, 1999г.

V Газета «Из рук в руки»

V Газета «Квадратный метр»

V Газета «Недвижимость и цены»

V www.appraiser.ru

V www.miel.ru

V www.mian.ru

V www.arn.ru

V www.snimi.ru

[pic]

-----------------------

[1] В разделе использованы материалы, взятые из открытых источников:

Сайт агентства «Миэль-Недвижимость» (www.miel.ru)

[2]В разделе использованы материалы, взятые из открытых источников:

сайт «Анализ и прогноз рынка недвижимости» (www.arn.ru).

[3] «Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические

аспекты»\Под ред. В.В. Григорьева. – М.: ИНФРА – М, 1997.

-----------------------

Сумской проезд, д. 12, корп. 3.

Страницы: 1, 2, 3, 4

МЕНЮ

Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости