Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

государственные институты [122, с.55].

Формирование системы ипотечного кредитования и ее функционирование

требуют поддержки со стороны государства. В развитых странах создана

необходимая законодательная база, четко работают государственные органы,

регистрирующие сделки с недвижимостью, специализированные институты,

созданные при поддержке государства, проводят операции с ценными бумагами

ипотечных банков и таким образом косвенно регулируют их деятельность.

К таким специальным организациям относятся Касса ипотечного

рефинансирования во Франции, Федеральная национальная ассоциация по

ипотечному кредитованию в США (FNMA или Fannie Мае). FNMA была учреждена

директивой Президента США в 1938г. с целью воздействия на увеличение

потребительской способности населения. Для снижения зависимости от

финансирования федеральным правительством часть акций FNMA была передана

частным организациям, заинтересованным в развитии жилищного сектора и

жилищного финансирования. В задачи FNMA входили операции на вторичном

рынке, функции поддержки ипотечных кредитов, финансируемых правительством.

Кроме того, FNMA была обязана приобретать ипотечные кредиты на вторичном

рынке по определенным ценам с контролируемыми размерами комиссионных. В

настоящее время FNMA является компанией со 100%-ным частным капиталом, но

государство осуществляет контроль за ее деятельностью через Министерство

жилья и городского развития. В инвестиционном портфеле FNMA находятся

ипотечные кредиты на сумму более 100 млрд долл., а объем непогашенных

ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, составляет более 250 млрд долл. и

помогает финансировать задолженность по ипотеке примерно на сумму 365 млрд

долл. [125, с.54]. Более того, FNMA способствует развитию вторичного рынка

ипотечных кредитов просто своим пребыванием на этом рынке. Доверие

первичных кредиторов поддерживается уверенностью в том, что в случае

необходимости FNMA приобретет ипотечные*кредиты.

Изложенные выше схемы представляют интерес в качестве теории,

применение которой возможно на следующем этапе развития рынка недвижимости

и рынка ценных бумаг, однако это не означает, что формирование системы

ипотечного кредитования в настоящий момент в России невозможно. Ипотечные

отношения получили развития и в странах, где наблюдаются экономические

процессы, схожие с имеющими место в России [44, с.161].

2. МОНИТОРИНГ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОЙ СТРОИТЕЛЬНОЙ СИСТЕМЫ В

УСЛОВИЯХ РЫНОЧНОЙ ТРАНСФОРМАЦИИ ЭКОНОМИКИ РОССИИ

2.1. Современное состояние жилищной проблемы России и анализ

методов программного решения

Российская система жилищного финансирования в дореформенный период

соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в

централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства

государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в

очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных

капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а

средства населения - лишь 14,6% (включая средства индивидуальных

застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм,

предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной

проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные

кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме

финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным

застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство

нового, а не на покупку готового жилья.

За период реформ 1990 - 1998 годов в сфере жилищного финансирования

произошли серьезные изменения. Влияние рыночных методов жилищного

строительства на формирование рынка жилья показано в табл.4 [114, с. 18].

[pic]

Как видно из приведенных в таол.4 данных, начальная ступень рыночных

отношении -не обеспечила улучшение дел в жилищной сфере, а, наоборот, во

многом усилила кризисные явления. Так, объем ввода нового жилья уменьшился

в 1997г. по сравнению с 1990г. почти вдвое, что незамедлительно привело к

заметному ухудшению дел в строительном секторе, убыточности многих

строительных предприятий. При средней обеспеченности жильем 18,8м2 / чел.

(значение данного показателя близко к странам со средними доходами

населения) в ряде регионов этот показатель составляет от 8,7 до 15,9м2 /

чел. Такое положение дел оставалось практически неизменным и в 1998г.

Однако в 1999г. в ряде регионов произошел коренной перелом в

существующей ранее тенденции постоянного снижения объемов вводимого новым

строительством жилья. Кроме того, впервые за годы реформ в строительной

отрасли приостановлено снижение инвестиций в основной капитал и подрядные

работы. Так, инвестиции в основной капитал в 1999г. составили 598,7 млрд

руб. (101% к 1998г.), а выполненный объем подрядных работ - 314,5 млрд руб.

(105,4%). Организациями и предприятиями всех форм собственности построено

32 млн м2 жилья (104,3%). При этом продолжался рост жилищного строительства

на средства индивидуальных застройщиков. По сравнению с 1998г. этот

показатель вырос на 14,6%.

Ввод жилья превысил уровень 1998г. в 43 субъектах Федерации. Наибольшие

объемы жилищного строительства наблюдались в Самарской (478 тыс.м2),

Белгородской (785 тыс.м2) областях, Санкт-Петербурге (1,1 млн.м2),

Башкортостане (1,5 млн.м2) и конечно в Москве (3,4 млн.м2) и Московской

области (2,7 млн.м2). Однако наряду с этим во многих регионах ввод жилья не

только не растет, но и сокращается. Это касается, например, республик

Карачаево-Черкесской (62%) и Марий Эл (63%), Удмуртской (88%), Читинской

(62%) областей. Подобное положение характерно и для Новосибирской области,

где показатель ввода жилья в 1999г. составил 54% от аналогичного в 1998г.

[6, с.29].

Недостаточное финансирование из федерального бюджета привело к тому,

что из предусмотренных к вводу в эксплуатацию производственных и социальных

объектов строительство на каждом четвертом не осуществлялось, а техническая

готовность большинства из этих строек не превышает 50%.

В текущем году планируется привлечь инвестиций в строительные отрасли в

размере 685-700 млрд руб. При этом государственные средства предусмотрены в

размере 13,3 млрд руб. Предполагается, что жилищное строительство в целом

по стране в текущем году возрастет как минимум на 1 млн м2 [Там же].

Однако несмотря на наметившуюся в минувшем году в ряде регионов

тенденцию роста объемов жилищного строительства, структура и качество жилья

в общей массе продолжают оставаться низкими. Так, в большинстве случаев

вновь вводимое жилье сооружается на основе технических и архитектурно-

планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально

устаревших К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют

устаревшие технологии, материалы, а они энерго- и материалоемки. Особенно

это касается жилья, предназначенного для предоставления малообеспеченным и

социально незащищенным слоям населения на бесплатной основе или посредством

частичной оплаты.

В настоящее же время в целом по стране в неблагоустроенных квартирах

проживает 40 млн чел., поскольку жилой фонд России, составляющий на начало

1998г. 27 млрд м2 общей площади, включает более 30 млн м (1,3%) жилья в

ветхих и аварийных строениях

Свыше 60% населения проживает в одно- и двухкомнатных квартирах

плотностью около 1,3 чел. на комнату при отсутствии, как правило, общей

комнаты без спальных мест. В коммунальных квартирах продолжает проживать

2,9 млн чел. (2% населения), в общежитиях 5,8 млн чел. (4%). С 1990 по

1996г. предоставление бесплатного социального жилья сократилось в 2,6 раза

и получить его могут менее 500 тыс. семей в год, тогда как число граждан,

имеющих зарегистрированное право на такое жилье, т. е. находящихся в

очереди, превысило 8 млн чел. Ныне ежегодно жилье получает только 6%

очередников, что в 2,5 раза меньше, чем в 1990г.

Бюджетные расходы на строительство жилья (4% ВНП) выше, чем во многих

зарубежных странах, а по отношению к величине бюджетного дефицита

составляют 60% [95, с.18].

Опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая

вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая

сокращение спроса, а следовательно, и объема производства В конечном итоге

это создает кризис системного характера, при котором происходит неуклонное

сжатие спроса на жилье и падение производства, заметно усилившееся в

условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения

жизненного уровня населения после известных решений в августе 1998г.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение

и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства.

Задача полного обеспечения населения жильем была актуальна во все

времена. Общая динамика решения жилищной проблемы обуславливается единством

проявления обще) осударственного, коллективного и личного интереса в данной

сфере. Государством предпринималось уже достаточно большое количество

попыток по решению данной проблемы.

Первая программа крупномасштабного решения жилищной проблемы была

рассчитана на 1955-1965гг Реализация этой программы обеспечила рост

жилищного строительства в 1,9 раза, увеличение его объемов до 54,9 млн м в

год. В результате были улучшены жилищные условия миллионов людей.

Достигнутое снижение остроты жилищной проблемы позволило больше внимания

уделять качеству жилищных условий.

К 1985г. средняя обеспеченность жильем в расчете на 1 чел. составила

14,6 м2, увеличившись против 1970г. в 2 раза. При этом семьи проживали в

основном в отдельных квартирах (до 1961г. преобладало покомнатное

расселение в коммунальных квартирах) [114, с.10].

Вторая жилищная программа была рассчитана на период с 1985 по 2000г. В

ней предусматривалось обеспечение каждой семьи отдельной современной

квартирой или индивидуальным домом. Кроме того, в этой программе в качестве

решения важной социальной задачи намечалась ликвидации имевшегося резкого

различия в уровнях жилищной обеспеченности и качества жилья, прежде всего в

региональном разрезе.

Масштабность задач и новые экономические реалии заставили разработчиков

программы предусмотреть в ней проведение более совершенной инвестиционной

политики и систему финансирования жилищного строительства. Наряду с

сохранением приоритета государственных капитальных вложений значительное

развитие получили проекты по возведению за счет средств населения

кооперативных жилых домов и индивидуальных жилищных строений, особенно в

сельской местности, поселках, малых и средних городах. Для этого была

предусмотрена дифференциация финансово-экономических льгот для различных

категорий семей, а также все более широкое использование средств

предприятий и населения. В период реализации данной программы были

достигнуты максимальные объемы ввода жилья в России: в 1986г. - 66, 2 млн

м2; в 1987г. - 72,8; в 1988г. - 72,3; в 1989г. -70,4м2 [114, с.П].

В 1990г. реализация указанной программы была приостановлена в связи с

сокращением доли государственного участия в жилищном строительстве и

внедрением в этот процесс рыночных механизмов. Указанный год фактически

стал рубежом, когда начался переход к следующему этапу.

Третья национальная жилищная программа получила название «Жилище» и

была рассчитана на десятилетие - с 1990 по 2000г. Ее реализация началась в

условиях неразвитости рыночных отношений и поспешного отказа от

государственного участия в финансировании жилищного строительства,

недооценки жилищного сектора в осуществлении общих структурных изменений и,

как следствие, начавшегося в начале 90-х годов кризиса в жилищной сфере,

что выразилось в следующем:

• произошло резкое снижение объемов ежегодного жилищного строительства;

• выросли цены на строительную продукцию;

• капитальные вложения государства, предприятий и организаций стали

недостаточными;

• снизились темпы предоставления жилья гражданам;

• упала платежеспособность населения;

• сократились возможности приобретения жилья или ведения

индивидуального жилищного строительства.

По данным за 10 месяцев 1993г., доля внебюджетных инвестиций в

строительство жилья составляла свыше 45% общего объема капитальных

вложений, направляемых на эти цели, в том числе средства населения - около

19%. В основу программы «Жилище» была положена переориентация в жилищном

строительстве с преобладания бюджетных средств государства на

преимущественную долю средств населения и частных юридических лиц. В этих

целях предусматривалась активная мобилизация средств для жилищного

строительства путем выпуска жилищных векселей и иных ценных бумаг,

проведения аукционов ит.д. Это привело к тому, что в 1992г. объем

централизованных капитальных вложений в жилищное гражданское строительство

составил 358,5 млрд руб. и снизился по сравнению с 1991г. на 29% (в

сопоставимых ценах) Предприятиями всех форм собственности на жилищное

строительство в 1992г. израсходовано 530 млрд руб., или 70% к объему 1991г.

[33, с.8].

Уже в первые годы реализации программы в условиях бюджетного дефицита на

большей части страны наблюдалось свертывание строительства жилья. В 1992г.

на 75 из 77 территорий России объемы жилищного строительства снизились

против 1991г., в том числе на 26 территориях - более чем на треть, а на

четырех - более чем наполовину. В целом по России за счет всех источников

финансирования в 1992г. было введено 37,9 млн.м2 жилья, что составило 79% к

1991г. Не улучшилось положение дел и в 1993г. За девять месяцев 1993г. было

введено 18,8 млн.м2 жилья, в том числе государственными предприятиями и

организациями - 10 млн.м2, жилищно-строительными кооперативами - 1,1,

индивидуальными застройщиками - 2,4 млн.м , что составило по отношению к

аналогичному периоду 1992г. соответственно 100,2; 93,2; 90,1 и 113,1% [Там

же].

Таким образом, механизмы, предусмотренные для реализации программы

«Жилище», не обеспечили в необходимой мере решение жилищных проблем. Между

тем в ходе проведения данной программы формировались изменения, необходимые

для создания рынка жилья и перехода жилищной сферы на рыночные принципы.

Были изменены:

• структура жилищного фонда по формам собственности; •

• структура жилищного строительства по источникам финансирования, а

также, в определенной мере, по типам зданий и технологиям их возведения.

Данные о развитии рынка жилья за годы рыночных реформ в Москве, Санкт-

Петербурге, Нижнем Новгороде, Твери, Новгороде Великом приведены в табл.5.

[pic]

Приведенные в табл.5 показатели, с одной стороны, впечатляют, особенно

темпы приватизации в жилищной сфере, а с другой - красноречиво представляют

фон, на котором происходит становление российского ипотечного рынка:

проведенная в нашей стране бесплатная приватизация жилья, тем более в такие

чрезвычайно короткие по меркам экономического развития сроки, не

сформировала по большому счету класс собственников вообще, а уж тем более

класс эффективных собственников. Поэтому сложившаяся на сегодня в России

социально-экномическая ситуация менее предпочтительна для запуска ипотечных

программ, чем ситуация, эволюционно сложившаяся в США (табл.6).

[pic]

Однако она также отнюдь не такая уж благоприятная и вовсе не идентична

ситуации, имевшей место в США в 30-е годы, на которую любят ссылаться как

сами американцы, продвигая в нашей стране свои проекты (ипотечные схемы),

так и российские авторы предложений по внедрению у нас заокеанской модели

ипотеки.

Вместе с тем приведенные в табл.6 данные свидетельствуют о том, что

ипотечное жилищное кредитование в США развивалось в течение очень

длительного времени, поэтому и класс заемщиков ипотечных кредитов

формировался исходя из приоритета в отношении института собственников в

жилищной сфере, опирающегося на столетние традиции.

В России же опыт формирования слоя собственников жилья (прежде всего в

многоквартирных домах) насчитывает менее десяти лет. Кроме того, у

российского собственника квартиры весьма гипертрофированное отношение к

недвижимости, находящейся в его собственности. Например, все достаточно

быстро усвоили, что собственник имеет право распоряжаться своей квартирой,

т. е. отчуждать ее (на практике это наиболее часто происходит через куплю-

продажу квартир, благодаря чему и сформировался вторичный рынок жилья во

всероссийском масштабе). В то же самое время российский собственник

квартиры в подавляющем своем большинстве не способен и не хочет нести бремя

расходов и ответственности, которое на него ложится в связи с обладанием

объектом недвижимости.

Общее учение о праве собственности в гражданском обществе гласит, что

принадлежащее собственнику имущество для него не только благо, но и

соответствующее бремя. Норма о бремени содержания имущества собственником

закреплена в ст.210 ГК РФ (рис.2.1.1.).

[pic]

В настоящее время существует низкая эффективность деятельности структур

по управлению жилищным фондом, однако домовладельцы, т.е. собственники

квартир, не стремятся сформировать в домах, где проживают сами,

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18