Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

ипотечных банков распространилась на мелкие помещичьи владения, а затем и

на крестьянские хозяйства. После второй мировой войны строительство жилья в

Германии становится одним из ведущих экономических приоритетов

восстановления страны. При этом основой механизма финансирования стал

принцип "помощь для самопомощи", суть которого заключается в следующем.

Группа лиц, объединенных общими интересами в сфере строительства,

приобретения или модернизации собственного жилья, для достижения своих

целей создает сбережения путем взносов в общий фонд. Тот, чьи взносы

достигли определенной суммарной величины вклада, через определенное время

может использовать этот вклад для приобретения (строительства) жилья.

Одновременно он получает право взять ссуду (ипотечный кредит) в размере,

равном величине своего вклада. Причем процентная ставка по таким ссудам

устанавливается на гораздо более низком уровне, чем на открытом рынке

кредитов, и поддерживается постоянной за счет государственного бюджета.

Одновременно государство помогает индивидуальному застройщику, начисляя ему

премию, рассчитываемую как долю от суммы собственных сбережений вкладчика.

Так, в период восстановления страны после 1945г. премия начислялась в

размере 33% от суммы собственных сбережений, в настоящее время такая премия

составляет 10%, а в бывшей Восточной Германии - 15%. Описанный механизм

реализуется через специально созданную систему строительных сберкасс и

сбербанков, которые принимают участие примерно в 70% всех случаев

финансирования жилищного строительства [52, с.31]. Помимо системы

строительных сберкасс и сбербанков в середине 60-х годов в Германии имелось

13 государственных и 25 частных земельных банков. Контрольный пакет акций

большинства из них принадлежал гроссбанкам [49, с.41].

За последнее время половина немецких семей заключила по меньшей мере

одно сберегательно-кредитное соглашение со стройсберкассой. Сегодня 34

стройсбербанка обслуживают почти 30 млн договоров-счетов по

стройсбережению, в которых участвуют около 19 млн граждан Германии (т. е.

практически каждый четвертый). В общей сложности немецкие сбербанки в

период с 1950 до 1991г. выплатили своим клиентам около 900 млрд немецких

марок. За этот период система "Стройсбережение" участвовала в

финансировании строительства 12 млн квартир. В 1991г. эта сумма составила

53 млрд немецких марок для приобретения более 122 тыс квартир [52, с.32].

В других зарубежных странах подобной четкой сформировавшейся системы

ипотечных банков нет. Так, в США в 1916г. были созданы земельные банки в 12

округах для выдачи долгосрочных ссуд под залог земли. В настоящее время

ипотечные кредиты в США предоставляют в основном ссудо-сберега-тельные

ассоциации, взаимно-сберегательные банки и мелкие фермерские банки, имеющие

региональное значение [56]. При этом главную роль играет ипотечное

кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства.

Такая ситуация связана с двумя обстоятельствами. Во-первых, в жилищной

сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно

доминирует. Почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный

дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов. Во-вторых,

стоимость собственных домов существенно (на порядок) превышает годовой

доход их владельцев *.

В этих условиях получение семьей банковской ссуды для приобретения или

постройки дома является практически единственным способом финансирования, а

ипотечное кредитование - наиболее надежным способом кредитования населения

для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство

(так же как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется

коммерческими банками, и девелопер погашает кредит за счет продажи объекта

семье, берущей под покупку ипотечный кредит. В итоге в США сформировался

рынок жилья, о масштабах которого говорят следующие показатели. Американцы

ежегодно выплачивают 450 млрд долларов в виде взносов за кредиты; общая

сумма неоплаченных долгов по займам на покупку жилья составляет около 3

трлн долл.; в стране примерно 20 тыс. ссудо-сберегательных банков [52,

с.31].

По данным Национальной Ассоциации домостроителей США (НАД), стоимос!ь

гипичного собс!венного дома в США ц 22,"! рам больше юдово! о дохода ею

хозяина (см Ипотечный рынок в США Доклад НАД США -М.1996 С 1)

Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США,

предусматривает наличие двух документов:

1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к

задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);

2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости,

права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на

основное обязательство.

Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е.

обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут

быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в

этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного

кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором

и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного

кредитования значительные средства, прежде всего мелких инвесторов, под

надежное обеспечение, каковым является недвижимость.

Для германской и английской систем прав характерен вариант, когда

основу регистрационной системы, например в Германии, составляет земельная

книга, роль и порядок ведения которой регулируются германским уложением и

специальным актом «Правила ведения земельной книги». Регистрация земельных

участков при установлении ипотеки сопровождается четким юридическим

оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое

имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную

книгу в ней должны быть записаны: вид залогового права, имя должника, имя

кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие

дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку.

Ипотека может быть договорной, устанавливаемой законом для обеспечения

некоторых требований, а также судебной. Различие между двумя последними

видами ипотек и договорной ипотекой заключается в том, что объектом

договорной ипотеки является конкретный объект недвижимости, точно указанный

в договоре об установлении ипотеки, в то время как законная и судебная

ипотеки носят общий характер и относятся ко всему имуществу должника. Кроме

того, законные и судебные ипотеки негласны для третьих лиц.

В современных законодательствах западных стран права и обязанности

сторон по договору ипотеки трактуются однообразно. Залогодатель обязан:

•страховать предмет ипотеки;

• принимать меры для его сохранности; ,

•сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех

существующих залогах предмета ипотеки;

•уведомлять залогодержателя об угрозе его утраты или повреждения.

Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять по документам и

фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в

ипотечном праве оговаривается возможность возникновения угрозы заложенному

имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить собственнику имущества

соразмерный срок для устранения такой опасности. Если же собственник угрозу

не устранил, кредитор может потребовать устранения опасности в исковом

порядке либо немедленно погасить кредит за счет заложенного имущества.

Кредитор имеет право реагировать подобным образом не только на ухудшение

состояния недвижимого имущества, но и на поведение собственника или третьих

лиц, которое может повлечь за собой такое ухудшение. Для того чтобы

своевременно воспользоваться этими правами, банки (кредитодатели)

специально оговаривают соответствующие юридические ситуации в формулярах,

сопровождающих договор об ипотеке.

Отдельного рассмотрения заслуживают применяемые в мировой практике

формы реализации залогового права в ипотеке. Существуют два вида процедур

реализации залогового права - судебная и административная.

В США традиционно предпочтение отдается административной процедуре,

ключевой фигурой в которой выступает шериф. В его обязанности входят

публикация объявлений о продаже заложенного имущества, извещение

заинтересованных лиц, проведение торгов. В Европе, напротив, практикуется

судебная процедура. Она подробно разработана немецким законодательством,

которое предусматривает три способа принудительной реализации залоговых

прав:

• принудительная ипотека;

• принудительный аукцион;

• принудительное управление.

Принудительная ипотека служит исключительно для того, чтобы сохранить

за кредитором определенный статус и подтвердить его права на имущество.

Поэтому в реальной практике залоговые права на недвижимость реализуются на

основе двух других вариантов, а сама процедура реализации залогового права

во многом напоминает механизм банкротства. Так, принудительный аукцион

представляет собой судебную процедуру, цель которой - передача прав

собственности на недвижимое имущество покупателю и удовлетворение за счет

вырученной суммы требований кредитора. Принудительное управление

предусматривает предоставление возможности кредиторам удовлетворять свои

требования постоянно путем эксплуатации недвижимого имущества. Обычно это

происходит в форме продолжения нормальной эксплуатации недвижимости.

Принудительное управление используется и как основной способ реализации

залоговых прав, и как промежуточный, предшествующий принудительному

аукциону.

Указанные основные отличия в системе ипотечного кредитования сложились

в США после периода Великой депрессии (до этого американская система

ипотечного кредитования мало чем отличалась от европейской). Но и в

преобразованном виде ее главные характеристики остаются неизменными.

Весь процесс ипотечного кредитования может быть разбит на три основные

стадии: 1) инициирование; 2) посредничество; 3) инвестирование.

Инициирование - процедура выдачи первичного ипотечного кредита,

включающая проверку как самой собственности, передаваемой в залот, так и

заемщика, его способности выполнить обязательства по кредитному договору.

Посредничество - процесс приобретения ипотечными посредниками

индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих

банков и трансформация их в ценные бумаги, предлагаемые к продаже

инвесторам на вторичном рынке закладных. Это широко известные в США и в

нашей стране организации "Фэнни Мэй" (FNMA -Федеральная национальная

ипотечная ассоциация) и другие, аналогичные ей.

Инвестирование - процесс приобретения и накопления физическими и

юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения

дохода по ним.

Главная составляющая инициирования - оценка рискованности кредита,

включающая в себя оценку кредитного и процентного рисков. Кредитный риск

определяется возможностью погашения ссуды заемщиком и достаточностью

имущественного обеспечения для ее погашения в случае неспособности заемщика

сделать это. Практически это осуществляется путем анализа уровня и

стабильности доходов заемщика и его обязательств (платежи за автомашину,

материальная помощь или алименты и пр.). В США считается, что максимальное

отношение всех долгосрочных обязательств к его доходам не может превышать

35%, в том числе выплаты по ипотечному кредиту не должны быть больше 28%.

Дополнительной защитой от кредитного риска является необходимость внесения

покупателем первого взноса за покупку дома за счет собственных средств. Эта

величина составляет, как правило, около 20% стоимости дома. Защита здесь

двойная. Во-первых, снижается риск неуплаты заемщиком ипотечного кредита

(заемщик уже вложил собственные средства и не захочет их потерять). Во-

вторых, вкладывая собственные средства, заемщик будет стремиться к снижению

цены, а значит, возрастает надежность имущественного обеспечения кредита

(рис. 1.3.1.).

Наряду с кредитным учитывается процентный риск - возможность

обесценивания выданных в виде ссуды средств в результате инфляции.

Долгое время в США и ряде других западных стран использовался один

традиционный способ предотвращения процентного риска: выдача ипотечных

кредитов по фиксированным процентным ставкам с включением в закладываемый

процент двух компонентов - реальной процентной ставки и ставки, учитывающей

инфляционные ожидания. Этот способ был широко распространен с 30-х вплоть

до середины 70-х годов, т.е. до тех пор, пока не начался период быстрой

инфляции и кредиторы не оказались в убытке (соответственно заемщики в

прибыли). Именно в этот период появились нетрадиционные схемы

финансирования недвижимости и девелопмента, целью которых было оградить

кредитора от возникающих финансовых рисков в связи с ростом темпов инфляции

и невозможностью их предвидения. К числу этих методов относятся такие новые

формы ипотечного кредитования, как ипотека с плавающей ставкой процента или

ипотека, при которой кредитор получает право на часть текущего дохода или

выручки от продажи ("участвующая" ипотека).

[pic]

Инициаторы ипотек в целях привлечения внимания к ипотекам с плавающей

ставкой нередко идут на установление на первые годы выплат ставок, заметно

ниже рыночных, с дальнейшим их приведением к ставкам либо по

государственным одногодичным векселям, либо по трехгодичным государственным

ценным бумагам, либо к некоторым другим показателям (например, по

международным процентным ставкам) с превышением последних на оговоренное

число пунктов.

"Участвующие" ипотеки, в отличие от ипотек с плавающей ставкой

процента, построены на ином принципе и применяются в основном в сфере

кредитования коммерческой недвижимости. В определенной мере они близки к

таким вариантам финансирования, как создание синдикатов, совместных

предприятий (например, в форме полных товариществ, имеющих существенные

преимущества в налоговом отношении). Но в данном случае кредитор не

становится дольщиком собственного капитала, а остается кредитором компании.

Дополнительные средства, которые он получает либо в виде части

операционного дохода, либо в виде части превышения продажной цены над

покупной, расцениваются как условный процент.

Особенностью данного механизма является то, что доход кредитора зависит

от успешной реализации конкретного проекта, под который предоставляется

финансирование, а не от какого-либо внешнего индекса, как это происходит в

ряде других схем, также используемых в практике ипотечного кредитования

(при применении "плавающих" ставок процента в различных вариантах).

Существуют два основных типа "участвующих" ипотек.

1. Ипотека, при которой кредитор участвует в части операционного

дохода. По условиям данною ипотечного кредита заемщик получает кредит по

ставке ниже рыночной; при компенсации же кредитор получает право на часть

дохода от превышения цены продажи объекта над ценой приобретения. И ставка

процента, и доля участия кредитора оговариваются в специальном соглашении.

Доля кредитора в превышении принимает форму "условного" процента, т.е.

реализуется на некотором заранее оговоренном этапе жизни проекта, при

продаже объекта либо при рефинансировании.

Обычно максимальный срок подобного соглашения - 10 лет, хотя проценты

могут выплачиваться исходя из 40-летноего кредита. По истечении 10 лет

объект рефинансируется, более того, кредитор, как правило, принимает на

себя обязательство рефинансировать проект.

Подобная схема выгодна для кредитора, потому что это некоторая

страховка против непредвиденной инфляции. Главная привлекательная черта для

заемщика-девелопера - это снижение процентной ставки, которая представляет

собой в данном случае функцию от доли кредитора в увеличении стоимости

объекта и ожиданий в отношении вероятности подобного увеличения стоимости.

2. Ипотека, при которой кредитор участвует в части превышения продажной

цены над покупной. Ипотека, при которой кредитор получает право на часть

операционного дохода, используется, как правило, в случаях финансирования

доходной недвижимости.

Существует ряд причин, по которым подобные схемы финансирования

являются достаточно популярными. Для заемщика-девелопера эта схема выгодна

тем, что снижает ставку процента по кредиту. Кредитору же эта схема

позволяет выдавать популярные традиционные кредиты под залог с

фиксированной ставкой процента.

Так как ставка процента по ипотечным кредитам не всегда бывает

фиксированной, ее расчет часто вызывает существенную трудность.

Ставка процента по таким активам, как ипотечный кредит, может быть

определена как сумма средневзвешенных затрат на капитал и ожидаемых затрат

в связи с финансированием, обслуживанием и инвестированием, определяемых

как величина дохода по ипотечным кредитам, достаточного для покрытия

предельной величины стоимости банковских фондов, эксплуатационных расходов

и ожидаемых потерь. Средневзвешенные затраты на капитал представляют собой

величину необходимого для держателей долговых обязательств банка

(вкладчиков) и акционеров дохода, который представляет собой процент

прибыли по ипотечным кредитам за весь срок. Приведенная ниже формула

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18