Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

Закладная составляется по установленной форме, подписывается

залогодателем и залогодержателем и удостоверяется нотариально. Документ

закладной представляет собой развернутый лист, изготовленный на гербовой

бумаге, имеющей защитную сетку от вероятных подделок. На оборотной стороне

титула и на следующей странице приводятся так называемые важнейшие признаки

закладной - преимущественно элементы договора заемщика и банка (условия

закладной), а именно: процентная ставка, номинальная стоимость,

обеспеченность, контрольная подпись, издание защитной сетки, период

обращения, земельный кредитный институт.

Слово «закладная» включается в название документа, в котором содержатся

точное наименование, местонахождение (место жительства) как залогодателя,

так и залогодержателя; название кредитного договора или иного

обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с

указанием даты и места заключения такого договора; указание суммы основного

обязательства, обеспеченного ипотекой по данной закладной; указание срока

или сроков уплаты суммы; описание имущества, на которое установлена ипотека

по данной закладной; денежная оценка имущества; наименование права на

заложенное имущество; указание на наличие других закладных на данное

имущество; наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием

даты и места регистрации. По соглашению залогодателя и залогодержателя в

закладную могут быть включены и другие условия [119, с.51].

К каждому закладному листу прилагается процентное свидетельство с одним

пунктом для каждого срока, к которому проценты по закладной подлежат

уплате. Так, при ежегодной уплате процентов и 10-летней продолжительности

платежей прилагается 10 купонов. На каждом купоне указывается наименование

кредитного института, номинальная стоимость закладной, серия и номер ценной

бумаги, норма процента, сумма процентов и дата уплаты. Отдельные купоны при

платеже отрываются, и кредитным институтом осуществляется их выкуп. Купоны

также снабжены защитной сеткой.

По экономической и юридической сущности закладные листы, являясь

залоговыми свидетельствами, содержат в себе также элементы кредитного

договора, кредитного заявления и срочного обязательства. В соответствии с

закладной ссудозаемшик обязуется, с одной стороны, выплачивать долг по

кредиту и проценты по нему, а с другой – выполнять все другие

обязательства, связанные с владением недвижимостью: поддерживать ее в

хорошем состоянии, выплачивать налоги, особые сборы, производить другие

платежи. В этом документе, как и в кредитном договоре, могут быть

предусмотрены санкции к ссудополучателю или дополнительные возможности

сохранения заложенного имущества. Являясь средством обеспечения долга,

закладной лист приобретает реальное вещественное содержание, обладает

стоимостью. Как залоговое свидетельство он может переходить из рук в руки с

передачей права взыскания долга другому лицу, становясь, подобно акции и

облигации, ценной бумагой.

С возможностью продажи вместе с залоговым свидетельством права на

взыскание долга и получения вследствие этого денег до наступления срока

платежа по обязательству, обеспеченному этим залоговым свидетельством,

связано возникновение вторичного рынка ссуд под залог недвижимого

имущества. В отличие от первичного рынка, где кредитор ссужает деньгами

непосредственно заемщика, на вторичном рынке первичные кредиторы и

инвесторы покупают, продают или обменивают имеющиеся ссуды под залог

недвижимого имущества.

Таким образом, выдача ссуд под залог недвижимого имущества при

посредстве закладной зависит от конъюнктуры на рынках долгосрочного

ссудного капитала.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье, по

мнению некоторых ученых, обеспечивает ликвидность капитала ипотечных

банков, смягчая отрицательные последствия цикличности движения ссудного

капитала, связывает денежную массу, способствует переливу денег из районов

с излишними средствами в районы, испытывающие их недостаток, уменьшаеч

разницу между процентными ставками в различных географических регионах,

стабилизируя ее в целом по стране. Банкиры, занимающиеся ссудами на

недвижимость, в отличие от других кредиторов не ограничены в своих

действиях общей суммой вкладов. В результате ускоряется оборот кредитных

ресурсов на ипотеку и происходит их дополнительная мобилизация.

Несмотря на принятие федерального закона «Об ипотеке», вторичного рынка

ипотечных кредитов в виде закладных или ипотечных облигаций в России не

существует, поскольку данные ценные бумаги не станут действительно ценными

без гарантий государства, без наличия целенаправленно действующих

посредников между государством и ипотечными банками.

Пока не существует вторичного рынка ипотечных кредитов, в фокусе

внимания остаются только два звена из вышеприведенной схемы - заемщики,

предоставляющие в качестве залога свое жилье, и кредитные банки, выдающие

кредит. Во взаимоотношениях между ними тоже далеко не все благополучно, так

как существующее законодательство пока не в силах защитить ни права

банкиров, ни права заемщиков, в результате недоверие и тех и других

является одним из основных препятствий к обоюдовыгодному взаимодействию.

Если говорить о риске залогового кредитования, то, по некоторым

неофициальным данным, при продаже квартир в 20 случаях из ста возникают те

или иные проблемы. Поэтому многие банки стараются себя как-то

подстраховать: предоставляют должнику более дешевую квартиру, работают с

риэлтерскими фирмами, выступающими в качестве гарантов. С другой стороны, и

банки не всегда действуют законно в отношении залогодателей. Заложенная

квартира обычно в договоре оценивается в 70% от ее истинной стоимости, что

дает повод некоторым банкирам любыми способами содействовать тому, чтобы

клиент не вернул кредит в срок. При выдаче ссуд на условиях ипотеки больше

внимания, в отличие от обычного кредитования, уделяется организации

обеспечения возврата ссуд, поэтому наряду с главными субъектами кредитного

процесса - кредитором и заемщиком - немаловажное значение приобретают

страховые организации, судебные и нотариальные органы, гаранты.

Для успешного функционирования ипотечной системы необходимо решить

вопрос о судебных органах, способных оперативно рассматривать иски

кредитных институтов по отчуждению принятой в залог недвижимости от

неплательщика в пользу ссудодателя, поскольку длительные сроки рассмотрения

дел обычными и арбитражными судами сводят к минимуму все преимущества

ипотеки. Целесообразно поэтому учредить специализированные судебные органы

для ведения дел с исками по ипотеке.

Непременно должна быть создана своего рода инфраструктура ипотечной

системы для единообразного ведения ипотечных книг, инвентаризации

недвижимости, оформления прав на владение ею, формирования единой базы

данных, поскольку действующая в настоящее время сеть нотариальных контор,

ориентированная преимущественно на решение вопросов, связанных с

наследством, не способна квалифицированно справиться со специфическими

задачами обеспечения кредитных учреждений достоверной и всесторонней

информацией о финансовом положении заемщиков.

Ипотечная система не начнет надежно функционировать без единого для

всей страны порядка регистрации объектов недвижимости, включая жилье,

землю, закладные листы. Попытки администраций отдельных регионов в целях

ускорения введения ипотеки установить местные правила такого учета приведут

к несовместимой с понятием ипотеки разнородности и вызовут негативные

последствия.

При наличии подлинной ипотеки кредитор независимо от своего

местонахождения может получить достоверные сведения о состоянии

интересующего его недвижимого имущества, включая данные о ранее совершенных

залогах или арендных договорах независимо от местонахождения клиента.

Ипотека предполагает регистрацию залоговых сделок в унифицированном порядке

едиными органами в тесной связи с юридической практикой, судом, арбитражем,

в результате чего исключается вероятность повторного залога.

Функционирование этой системы невозможно без создания единой общей базы

данных о заложенной недвижимости. В этом ее коренное отличие от систем,

базирующихся на разрозненной, отрывочной информации, публикуемой в

различных газетах и рекламных изданиях, не несущих ответственности за

достоверность приводимых сведений. Эта задача может быть решена с помощью

централизованной сети компьютерной связи.

Ипотека подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем

регистрацию недвижимого имущества, переданного в ипотеку. Договор об

ипотеке вступает в силу с момента ее регистрации. Регистрирующим органом

является комитет по земельным ресурсам и землеустройству района (города,

района в городе), на территории которого находится имущество, являющееся

предметом ипотеки. Для регистрации ипотеки должны быть представлены:

закладные, документы, названные в закладных в качестве приложения к ним,

доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. Регистрация

ипотеки является публичной, т.е. любое лицо вправе получить в органе,

осуществляющем регистрацию,. необходимые сведения, включая копию

регистрационной записи или заверенную выписку из нее, за соответствующую

плату [60, с.42].

В силу кредитного договора, определяющего способ обеспечения

возвратности ссуды, за кредитором закрепляется источник погашения ссуды в

случае отсутствия средств у заемщика при наступлении срока платежа. Таким

образом, отличительной чертой данной кредитной операции является ее

обеспеченность реальной собственностью и возможность возмещения средств по

неисполненным обязательствам из стоимости ипотеки. Этим и обусловлен

высокий потенциал данного вида кредитования.

3.2. Механизм ипотечного кредитования как составная часть жилищной политики

Реализация Государственной целевой программы «Жилище», являющейся

первым опытом программного решения жилищной проблемы в годы рыночных реформ

(см. гл.1 данной работы), не дала того абсолютного результата, на который

была рассчитана. Однако нельзя отрицать и некоторые положительные

результаты ее реализации.

Так, в программе «Жилище» впервые после смены жилищной политики

государства были определены принципиальные положения долгосрочной

государственной жилищной политики, были приняты законы и иные правовые

акты, обеспечивающие проведение жилищной реформы, изменилась структура

жилищного фонда по формам собственности, начал функционировать рынок жилья,

изменилась структура источников финансирования жилищного строительства -

ими стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами

государственной поддержки, повысился удельный вес малоэтажного жилищного

строительства, началась перестройка производственной базы и поэтапный

переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, создаются

товарищества собственников жилья, проводится демонополизация жилищно-

коммунального хозяйства, удалось сохранить работоспособным строительный

комплекс.

Но вместе с тем до настоящего времени продолжается снижение

инвестиционной деятельности, допущена нерегламентированная

градостроительными нормами беспорядочная застройка пригородов, острота

жилищной проблемы не снизилась, миллионы граждан стоят в очередях на

улучшение жилищных условий. Поэтому выявилась необходимость разработки

новых подходов к решению некоторых проблем жилищной реформы, направленных

на совершенствование системы финансирования, кредитования, налогообложения

жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Цель реализации программы: дальнейшее развитие долгосрочной

государственной жилищной политики по проведению жилищной реформы и

повышению ее социальной направленности.

Основные задачи:

1) усиление социальной защиты малоимущих групп населения;

2) коренное улучшение обеспечения жильем военнослужащих, северян,

переселенцев;

3) распространение систем целевой поддержки нуждающихся в улучшении

жилищных условий граждан;

4) стимулирование развития доступных для населения систем долгосрочного

кредитования строительства или приобретения жилья;

5) снижение затрат населения в жилищной сфере путем дальнейшего

развития конкуренции;

6) развитие частной собственности на жилые помещения;

7) совершенствование рыночных подходов к решению вопросов

градостроительства и обеспечения доступа к земельным участкам.

Правовые аспекты. В развитие ранее принятых федеральных законов были

разработаны, приняты и введены в действие свыше 50 законодательных и иных

правовых актов, подготовлены проекты ряда федеральных законов. В целях

реализации программы необходимо завершить создание целостной системы

законодательных и иных правовых актов, разработать ряд документов по таким

вопросам, как:

• развитие конкуренции в сфере эксплуатации жилищного фонда;

• создание филиала Федерального агентства по ипотечному кредитованию;

• совершенствование системы предоставления гражданам, нуждающимся в

улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или

приобретение жилья;

• дальнейшее развитие приватизации недвижимости. Необходимо также

разработать и ввести в действие положение, включающее: новый типовой

договор найма; порядок предоставления государственного и муниципального

жилищных фондов; порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных

условий; упорядочение правовых актов об обмене жилых помещений;

Социальные аспекты. Необходимо обеспечить существенное повышение

социальной направленности федеральной жилищной политики. Порядок повышения

ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства должен учитывать

принципы социальной справедливости. Большое значение имеет рациональное

установление социальной нормы общей площади жилья. Введение новых ставок и

тарифов, а также новых размеров пеней с суммы просроченных платежей

позволит улучшить платежную дисциплину, снизить число платежей и размеры

задолженности. В целях упорядочения перехода на новую систему оплаты жилья

и коммунальных услуг в структуру платежей населения за жилье должны быть

включены платежи: 1) за содержание и ремонт мест общего пользования; 2)за

коммунальные услуги; 3) налог на недвижимое имущество.

Эта система будет осуществляться при развитии действующей системы

жилищных компенсаций для малоимущих граждан. При относительно низких

доходах основной массы населения и высокой рыночной стоимости жилья

жилищная политика будет нацелена на обеспечение доступности получения жилья

за счет бесплатной приватизации занимаемого гражданами жилья. Для

значительной массы населения средством улучшения жилищных условий станет

использование капитала в виде существующей квартиры с привлечением

государственных безвозмездных субсидий, ипотечных банковских кредитов.

Будет поддерживаться стремление граждан самостоятельно регулировать

жилищные условия путем обмена жилья, продажи занимаемого жилья для

приобретения другого. При этом возрастет роль посредников в проведении

сделок в жилищной сфере (риэлтеров, оценщиков), работа которых должна

осуществляться путем государственного лицензирования их деятельности.

Целесообразна разработка мер по стимулированию сдачи жилья в аренду.

Неотрегулированность порядка содержания части недвижимости, находящейся в

общей долевой собственности, вызывает социальные конфликты, преждевременный

износ и выбытие жилья из обращения.

Организация товариществ собственников жилья началась, но не получила

достаточно широкого распространения, активизировано образование

кондоминиумов, в том числе на этапе строительства, с созданием товариществ

собственников жилья.

Дотации, предоставляемые в настоящее время предприятиям жилищно-

коммунального хозяйства, а также компенсация льгот по оплате жилищно-

коммунальных услуг, предоставляемых отдельным категориям граждан, будут

передаваться в товарищества собственников жилья. Необходимо сохранить такие

формы улучшения жилищных условий граждан, как жилищно-строительные и

жилищные кооперативы и молодежные жилищные комплекс, преобразуемые в

кондоминиумы. Остается крайне неудовлетворительным обеспечение жильем тех

групп населения, для которых соответствующие положения предусмотрены в

федеральных жилищных программах, в первую очередь это касается

военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы в запас или отставку,

сотрудников органов внутренних дел, а также членов их семей. В качестве

дополнительных источников финансирования предполагается использовать

средства коммерческих и банковских структур, кредиты и гранты иностранных

государств и международных финансовых организаций.

При выделении из бюджета средств на предоставление безвозмездных

субсидий определенным категориям граждан в дополнение к бюджетным средствам

должны привлекаться различные внебюджетные источники финансирования.

Финансово-экономические аспекты. Изыскание нетрадиционных путей и

источников финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18