Контрольная работа: Корректировки при оценке офисной недвижимости сравнительным подходом

Контрольная работа: Корректировки при оценке офисной недвижимости сравнительным подходом

ГОУ ВПО «БАШКИРСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ И УПРАВЛЕНИЯ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН»

Кафедра финансов, бухгалтерского учета и анализа

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине «Оценка и управление портфелем недвижимости»

на тему: «Корректировки при оценке офисной недвижимости сравнительным подходом»

Выполнил:

студентка 4 курса специальности

«Финансы и кредит» - 1 высшее (сс)

Карпова Н.В.

Проверил: к.э.н., доцент

Нафиков А.В.

Уфа – 2010

1 Обзор рынка офисной недвижимости Уфы

Офисы подразделяются на классы - «A», «B», «C», «D», «E».

Офисы классов «A», «B» и некоторые из офисов класса «C» считаются офисами западного стандарта, а офисы классов «C», «D» и «Е» - офисами отечественного стандартов.[1]

Офисы класса «А» - престижные помещения, расположенные в бизнес-центрах и новых офисных комплексах. Такие здания отличаются высоким качеством отделки и оборудованы по последнему слову техники. Многие из них отвечают требованиям, предъявляемым к «умному дому», т.е. оборудованы автоматизированными системами жизнеобеспечения. Здания данного класса имеют современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки, фальш-полы и т.п. Эти здания имеют самый высокий уровень сервиса, оборудованы подземным паркингом, оптоволоконной связью. В них есть вместительные конференц-залы, охраняемые стоянки, собственные службы управления, обслуживания и безопасности. Всё это содержится в безупречном состоянии.

В свою очередь класс «А» подразделяют на подклассы: «А1», «А2» и «А3». Отличия - в оснащённости здания дополнительными удобствами, так, в отличие от подкласса «А1», подкласс «А2» может не имеет ресторан.

Офисы класса «В» могут находиться в новых или в только что реконструированных и переоборудованных зданиях и старинных московских особняках, имеющих необходимые инженерные коммуникации. К этому же классу относятся и офисы класса «А» после 5-7 лет эксплуатации. Эти офисы не столь престижны и не столь хорошо оборудованы как офисы класса «А». В них может отсутствовать центральная система кондиционирования или, например, парковка может быть расположена на открытом воздухе. Хотя класс «В» не претендует на звание бизнес-центров, он вполне соответствует стандартам западных офисов.

Офисы класса «С» - это помещения, арендованные у НИИ или производственных предприятий. Эти помещения не предназначены для офисной деятельности, и в таком помещении обычно нет современной системы вентиляции, качественной связи и центрального кондиционирования. Класс «С» предлагает ограниченный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет, отопление в холодное время года. Офисы этого класса оптимальны для небольших фирм.

Офисы класса «D» расположены в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, именно такие помещения нуждаются в капитальном ремонте.

Офисы класса «Е» - помещения в зданиях не приспособленные для размещения офисов. Например, переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, переданные в нежилой фонд квартиры. Однако если такой офис удачно расположен, имеет отдельный вход и автостоянку на несколько машин, качественно отремонтирован и оснащён дорогой мебелью и оргтехникой, он вполне может составить конкуренцию офису более высокого класса.[2]

Таблица 1. Средняя цена офисной недвижимости по г. Уфа

График 1. Динамика средней цены предложения недвижимости

График 2. Динамика средней арендной ставки недвижимости

[3]

Как уже не один месяц показывает аналитика и отзывы риэлторов, ситуация на рынке коммерческой недвижимости пока остается сложной. Даже на редкость теплая и жизнерадостная весна не сильно изменила ситуацию со спросом и ценами. Однако, если платежеспособного спроса не прибавилось, то интерес к просмотру объектов и звонков заметно повысился. Правда, пока бизнесмены лишь присматриваются к большинству объектов коммерческой недвижимости.

Расстановка сил на рынке «до кризиса» и «во время» кардинально изменилась: от рынка арендодателя он перешел к рынку арендатора. От рынка продавца к рынку покупателя. Несмотря на некоторое оживление, «правят бал» все еще арендаторы и покупатели, диктуют свои условия по сделкам.

Спрос на офисную недвижимость во всех сегментах находится на низком уровне. Например, основная масса потенциальных арендаторов офисной недвижимости интересуется помещения площадью до 80-100 кв.м. Наиболее востребованными районами на рынке офисной недвижимости по-прежнему является исторический центр города и проспект Октября – районы с наибольшей деловой активностью.

Все это приводит к тому, что показов объектов и их рекламы очень много, но до реальных сделок доходит далеко не всегда. Причем, торг тут уместен практически всегда. Ситуацию также обостряет наставший типичный летний период снижения активности рынка.

В итоге, результат следующий: на продажу и аренду выставлено много объектов, идет активная реклама. Что же касается предпочтений самых собственников, то они пока пытаются «нащупать» не просто цену рынка, но цену, по которой им было бы выгодно продать, и так называемую «цену отсечения», т.е. при которой продажа становится невыгодна.

Сегментом, где реальные сделки происходят активнее, являются торговые помещения на «красных линиях», средней площади, как в собственность, так и в аренду. Наступает лето – благоприятный период для торговли, поэтому аналитика рынка показывает даже желаемое собственниками небольшое повышение ставок и цен. Другое дело, что и тут торг частенько уместен.

Оживление на рынке коммерческой недвижимости подтверждают также итоги последних торгов: http://www.expert-russia.ru/dc/show/79/3024. Крупные объекты все-таки находят своих покупателей или инвесторов. Конечно, по результатам подобных торгов собственникам-продавцам не стоит сразу же рассчитывать на скорую продажу. Те же, кто пока не уверен в целесообразности продажи или желаемой цене, могут воспользоваться информационными услугами, предоставляемыми агентствами недвижимости.

На рынке аренды офисной недвижимости ситуация чуть лучше. Так как аренда – не такое серьезное бремя, как собственность. Если нужна аренда – то предпочтение всегда отдается более дешевой ставке. Арендодатели же часто не готовы снижать свою норму доходности. А вдруг за этом арендатором появится лучший.

При этом арендаторы готовы арендовать коммерческие помещения именно у частных собственников. Так как в этом случае можно договориться и о ценовых параметрах, и не понести дополнительных затрат. Это показывают и результаты на цифрах: за последние 2 месяца средняя арендная ставка подорожала за счет того, что с рынка ушли дешевые объекты, а спрос на торговые площади к лету увеличится. Но арендаторы не готовы активно покупать право аренды. Это подтверждают недавно проведенные торги, по многим лотам признанные несостоявшимися: http://www.expert-russia.ru/dc/show/79/3025

В настоящий момент сложно сказать однозначно, что движет арендаторами, покупателями и собственниками: то ли желание и воля к развитию и созданию посткризисного бизнеса, то ли неволя финансовых запросов и возможностей.[4]

2 Классификация и суть поправок

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Рыночный подход наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, рыночный подход не приемлем. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки учитывается при анализе, поэтому при применении рыночного подхода должна использоваться достоверная и полная информация о сделках купли-продажи. Как правило, для доходных объектов данный метод задает лишь диапазон вероятной стоимости, потому что экономические характеристики объектов, определяющие стоимость, являются в современных условиях коммерческой тайной.[5]

В процессе анализа аналогов мы взяли за основу для расчётов аналоги, по которым у нас есть информация в базе данных.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

·  Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравниваемой полезности.

·  Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

·  Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых.

Приведение ряда показателей продажных цен сравнимых объектов к одному или диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

В оценочной практике принято выделять шесть основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики.

После получения итоговых значений скорректированных цен продаж сравниваемых объектов проведём корректировку полученных значений по весовым коэффициентам.

При определении стоимости недвижимости методом сравнения продаж используется следующая последовательность внесения корректировок:

1.  Переданные права собственности на недвижимость,

2.  Условия финансирования,

3.  Условия продажи,

4.  Дата совершения сделки,

5.  Местоположение,

6.  Физические характеристики и т.д[6].

После каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам).

Корректировки, начиная с пятой, могут быть выполнены в любом порядке.

Допустимы корректировки, как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Построение модели стоимости оцениваемого объекта недвижимости, связывающей единицы сравнения с элементами сравнения, расчет корректировок по выбранным элементам сравнения и применение этой модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения предполагают применение соответствующих методов выполнения корректировок. Имеется целый ряд такого рода методов.

Рассмотрим подробно перечисленные выше элементы сравнения.

Переданные права собственности на недвижимость. Данный элемент сравнения не случайно поставлен первым в представленном выше перечне элементов сравнения. Дело в том, что юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении стоимости, а следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание и сооружении на земельный участок. Тогда при сделке купли – продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком, на котором они находятся. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость недвижимости, а следовательно, и цену продаж.[7]

Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости. Сделки купли – продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных: 1) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи; 2) получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовой компании и т.п.) для приобретения объекта недвижимости; 3) финансирование сделки купли – продажи объекта недвижимости самим продавцом, т. Е. предоставление им покупателю ипотечного кредита.

Страницы: 1, 2