рефераты бесплатно

МЕНЮ


Дипломная работа: Современное состояние системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Дипломная работа: Современное состояние системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Введение

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда нашей страны были государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. Однако в начале 90-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций, что привело к почти полному исчезновению какой либо поддержки населения в жилищной сфере. Кроме того, в результате кризисов, потрясших экономику страны в конце ХХ века, в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна.

Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья.

Система ипотечного кредитования является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных инструментов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане. Это подтверждается тем, что в последние годы в направлении развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года, которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию государства в становлении данной сферы. Кроме того, принят ряд законов, являющихся базовыми для ипотечного жилищного кредитования в России. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти.

Целью данной работы является анализ современного состояния системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, выявление основных проблем, сдерживающих ее развитие на современном этапе и возможностей их решения.

Объектом исследования является предприятие ОАО "Иркутскэнерго".

Предметом исследования является "Ипотека на предприятии для молодой семьи" на 2002 - 2010 годы.

Основными задачами, поставленными при написании данной работы, являются:

1.  выявление организационно – правовых основ, созданных для развития ипотечного жилищного кредитования на сегодняшний день;

2.  выявление основных проблем и возможных перспектив развития ипотеки в нашей стране;

3.  разработка предложений и рекомендаций по совершенствованию программы ипотеки для молодой семьи.

Методами исследования в данной работе являются исторический, абстрактно-логический, монографический и аналитический.

Информационной базой дипломной работы является Федеральное законодательство, нормативно-правовые акты субъектов РФ, экономическая литература, данные периодических изданий, а также интернет-сайтов российских операторов ипотечного жилищного кредитования.

В первой главе работы рассматриваются теоретические и правовые основы ипотечного жилищного кредитования. Вторая глава посвящена положению о субсидиях на предприятии ОАО "Иркутскэнерго". В третьей главе рассматривается анализ двух предприятий ОАО "Иркутскэнерго" и Сбербанк России.


1. Правовые основы ипотечного кредитования

1.1 Закон "Об ипотеке" (понятие, основания возникновения, правила заключения договора)

Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает влияние на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

В России правовое регулирование механизма ипотечного кредитования осуществляется целым рядом законодательных актов, в том числе Гражданским кодексом РФ , законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и постановлением Правительства РФ.

В настоящее время многие эксперты широко интерпретируют понятие ипотеки. Под ипотекой понимаюткак получение кредита под залог недвижимости, так и получение кредита для покупки недвижимости. Понятие "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, то применяется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека – это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае – только залог недвижимости. При таком количестве терминов сущность понятия не меняется: ипотека – это вид залога, в котором предметом выступает недвижимое имущество.

Законодательством ипотека определена, как правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете [6, С. 28].

В законе "Об ипотеке" содержится перечень требований, которые могут обеспечиваться ипотекой:

1.Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

- в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

- в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

- в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

- в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2.Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3.Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой (ссылка).

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Содержание договора об ипотеке:

1.В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

2.Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3.Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

4.Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

5.Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры (ссылка).

1.1.1 Государственная регистрация ипотеки

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. До 2006 года требовалось также нотариальное удостоверение договора, но это требование было признано неоправданным, поскольку институт нотариального удостоверения фактически дублировал функции государственной регистрации. Возложение на учреждение юстиции обязанности по проверке законности подлежащей регистрации сделки совпадал с той же функцией, которая лежит на нотариате.

Помимо материальных расходов участники ипотечного кредитования несли существенные временные издержки при прохождении сразу двух процедур – нотариального удостоверения и государственной регистрации. Данное обстоятельство увеличивало стоимость ипотечного кредитования, снижало его доступность для населения и, как следствие, сдерживало развитие рынка ипотечного жилищного кредитования. За государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в "Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним" записи об ипотеке как об обременении прав на недвижимое имущество, взимается государственная пошлина с физических лиц в размере 500 рублей, с организаций – в размере 2000 рублей.

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

- договор об ипотеке и его копия;

- документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

- документ об уплате государственной пошлины;

- иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. Госрегистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи. Данные записи совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации [9, С. 35].

На все подлинные экземпляры договора об ипотеке вносятся надписи, удостоверяющие проведение государственной регистрации ипотеки, которые содержат:

- полное наименование регистрирующего органа;

- указание на место государственной регистрации ипотеки;

- указание дату и номер государственной регистрации ипотеки.

Данные надписи заверяются подписью государственного регистратора и скрепляются печатью регистрирующего органа. В целях удостоверения проведения государственной регистрации ипотеки используется штамп регистрационной надписи на документах, в котором после слов "Произведена государственная регистрация" указывается слово "ипотека". Территориальный орган Росрегистрации в штампе регистрационной надписи на документах место проведения государственной регистрации ипотеки отражает посредством внесения в данный штамп:

- своего полного наименования;

- номера регистрационного округа, с указанием после него населенного пункта, являющегося местом нахождения территориального органа или его обособленного подразделения (если государственная регистрация осуществлена обособленным подразделением территориального органа).

Государственная регистрация ипотеки может быть отложена, но не более чем на один месяц при следующих условиях:

- в случае непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, какого-либо - из документов, указанных выше;

- при несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;

- необходимости проверки подлинности представленных документов.

Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, регистрирующий орган запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении в установленный срок указанных требований в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано. При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющегося предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания госрегистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

Завершение взаиморасчетов сторон по кредитному или иному договору, т.е. возврат заемщиком займодавцу суммы долга и выплата установленных договором процентов не означает снятия ипотеки с недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки. Для освобождения недвижимого имущества от установленного обременения необходимо совершить особое юридическое действие - погасить регистрационную запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В противном случае все лица, которые в будущем обратятся к сведениям Реестра, получат информацию о наличии обременения в виде ипотеки на определенное имущество.

Обычно регистрационная запись прекращается либо на основании заявления законного владельца закладной, либо на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. В отдельных случаях регистрационная запись погашается на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки [10, С. 35].

На практике для избежание споров и толкований стороны договора об ипотеке в тексте договора указывается порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, включая определение сроков подписания совместного заявления займодавцем, а также ответственность стороны, которая уклоняется от совершения действий, направленных на погашение записи об ипотеке.

Стороны подают заявление в свободной форме, однако в нем должна быть ясно выражена воля сторон. Следует указать, что стороны исполнили свои обязательства по кредитному или иному договору, в обеспечение исполнения обязательств которого был заключен договор об ипотеке, не имеют претензий друг к другу и на этом основании ходатайствуют о погашении регистрационной записи об ипотеке в "Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В орган, осуществляющий госрегистрацию прав при погашении записи об ипотеке в Реестре, помимо одного из указанных заявлений представляется документ, подтверждающий полномочия руководителей организаций, либо документ, подтверждающий полномочия представителей сторон на подписание совместного обращения, если оно подписано представителями сторон договора, и документ, подтверждающий полномочия лица, выдавшего доверенность представителю стороны.

Законодатели предусмотрели ответственность органа, регистрирующего ипотеку. Данное положение опирается на общегражданское правило о праве гражданина или юридического лица требовать полного возмещения причиненных ему в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов убытков. Под убытками понимаются - расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Кроме того, законодателями установлено особое правило об ответственности при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с которым регистрирующие органы несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей.

Среди всех видов недвижимого имущества законодателем особо (как по своим функциональным характеристикам, так и по правовому регулированию) выделяются земельные участки. Прежде всего, по договору об ипотеке могут быть заложены не все земли, а только те, которые не исключены из оборота и не ограничены в обороте. Участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Перечень изъятых из оборота земельных участков, занятых объектами, которые находятся в федеральной собственности, представлен в Земельном кодексе РФ. Там же приведены виды земельных участков, которые ограниченны в обороте.

Закон прямо запрещает в качестве предмета ипотеки использовать земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Установленный запрет не дает возможности под прикрытием договоров об ипотеке совершать мошеннические сделки с государственными и муниципальными участками. В противном случае было бы возможно посредством обращения взыскания вывести определенные земли из государственной и муниципальной собственности [7, С. 30].

Закон не допускает ипотеки части земельного участка, если его площадь меньше установленного минимального размера. Минимальный размер земельного участка устанавливается нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления, причем отдельно для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10


Copyright © 2012 г.
При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна.