Споживче кредитування та перспективи його розвитку в Україне

повернення залишку кредиту самим підприємством у якості поручителя по

кредитному зобов'язанню або забезпечення їм страхування життя

позичальника;

• для полегшення процесу використання громадянами вартості наявного житла

при придбанні або будівництві нового банками даються короткострокові (3-6

місяців) проміжні кредити під заставу старого житла;

• для оплати першого внеску при одержанні кредиту (не менше 30 відсотків

від вартості що одержується житла) позичальник використовує кошти субсидій,

а також власні кошти, у тому числі отримані від продажу наявного житла,

навіть якщо воно отримано безплатно в процесі приватизації. Для накопичення

власних коштів використовуються банківські житлові накопичувальні рахунки

або придбання житлових сертифікатів;

• позичальникам, визнаним у встановленому порядку, що потребують допомоги

в поліпшенні житлових умов, дається субсидія на будівництво або придбання

житла в розмірі від 5 до 70 відсотків ринкової вартості житла по

соціальній нормі в залежності від рівня прибутку, і часу чекання в черзі

на поліпшення житлових умов. Субсидії даються за рахунок коштів державного

бюджету, місцевих бюджетів, територіальних органів самоврядування і

підприємств;

• субсидії за рахунок коштів місцевих бюджетів можуть частково покриватися

за рахунок безкоштовного надання земельних ділянок під індивідуальне

житлове будівництво з необхідною інженерною інфраструктурою, оцінених по

ринковій вартості;

• програма субсидій реалізується через банки, обрані на контрактній основі,

виходячи з запропонованих ними умов захисту коштів субсидій від інфляції і

надання кредитів на придбання житла;

• за участю держави і комерційних організацій створюється ОАО "Регіональне

агентство по іпотечному житловому кредитуванню", що одержує в банків

іпотечні кредити, видані відповідно до встановлюваних їм стандартів.

Стандарти забезпечують прибутковість кредитів для банків, доступність для

позичальників і можливість формування єдиного вторинного ринку іпотечних

кредитів. Агентство залучає ресурси інвесторів для банківського

кредитування через випуск власних цінних паперів, забезпечених придбаними

їм іпотечними кредитами і гарантіями держави;

• цінні папери Агентства купуються будь-якими довгостроковими інвесторами,

включаючи фізичні особи. Заохочується придбання іпотечних цінних паперів

Державним пенсійним фондом, іншими позабюджетними фондами, страховими

компаніями;

• для фінансування будівництва інженерної інфраструктури житлової забудови

залучаються банківські кредитні засоби або муніципальні позики,

забезпечені частиною майбутніх платежів за відповідні комунальні послуги;

• пропонується звільнити фізичні особи від сплати житлового податку з

засобів, використовуваних на оплату житлового кредиту, на весь кредитний

період, а також від сплати державного збору за реєстрацію договору застави

житла, що одержується за допомогою кредиту.

У більшості країн світу придбання житла в кредит є не тільки основною

формою вирішення житлової проблеми, але і базовою сферою економічної

діяльності ключову роль у який грають банківські структури. Держава ж

виконує допоміжну роль через установлення загальних правил, що забезпечують

ефективність взаємодії всіх учасників процесу житлового кредитування, а

також при необхідності прямою або непрямою уявою використовує бюджетні

фінансові кошти для залучення додаткових приватних інвестицій у житлову

сферу.

Важко переоцінити значення пошуку нових шляхів вирішення житлової

проблеми для долі економічної реформи в Україні. По-перше, проблема

забезпеченості житлом залишається найгострішою соціальною проблемою, по-

друге, активізація житлового будівництва спроможна зробити серйозний

макроекономічний ефект, забезпечити імпульс до загальноекономічного

підйому.

Пожвавлення інвестиційного процесу, зв'язується з житловим сектором

економіки. Це не дивно, оскільки житлове будівництво було чи ледве не

єдиною галуззю господарства, де виробництво росло й у 1997 р., і в 1998 р.

При цьому основним джерелом фінансування будівництва були позабюджетні

засоби. Так, за 1998 рік загальний обсяг житлового будівництва за рахунок

усіх джерел фінансування збільшився на 9% у порівнянні з відповідним

періодом 1997 року, а обсяг індивідуального житлового будівництва - на 52%.

Підтримати тенденцію , що намітилася , до росту можна тільки за рахунок

створення механізму, активізації подальшого залучення позабюджетних засобів

у житловий сектор. Система довгострокового іпотечного кредитування

населення являє собою саме такий механізм. Іпотечне кредитування вирішує

задачу формування стійкого платоспроможного попиту споживачів на продукцію

будівельного комплексу, дозволяє сконцентрувати інвестиційні ресурси і

заощадження в житловій сфері.

Становлення системи житлового кредитування, в Україні ускладнено декількома

обставинами. Високі і нестабільні темпи інфляції визначають потенційно

значний ризик процентних ставок при довгостроковому кредитуванні. Високий

кредитний ризик, пов'язаний із можливістю офіційного використання житлової

власності в якості застави, у зв'язку з недостатністю законодавчого

визначення питання про обертання стягнення банком на заставлене майно, у

випадку не повернення клієнтом кредиту. Високі процентні ставки обумовлюють

низьку доступність придбання житла за допомогою кредитів для населення. І,

нарешті, високий політико-економічний ризик, наслідком якого є практично

повна відсутність можливості залучення довгострокових інвестицій в

економіку.

Держава могла б стимулювати розвиток довгострокового кредитування

придбання і будівництва житла через декілька різноманітних каналів.

Необхідно:

• створити правову основу для здійснення такого кредитування, включаючи

прийняття законів "Про іпотеку (заставу нерухомості)", "Про державну

реєстрацію прав на нерухоме майно й угод із ними", що визначають право і

процедуру обертання стягнення на закладене майно, виселення позичальника,

у випадку неповернення кредиту, порядок реєстрації іпотеки і вирішення

інших подібних питань;

• здійснити ряд заходів для зниження ризиків, пов'язаних із довгостроковим

кредитуванням, і тим самим підвищити прибутковість і привабливість

подібного кредитування для банків;

• створити загальнонаціональну систему іпотечного кредитування, яка

включала б функції вторинного ринку іпотечних позик, виданих приватними

кредитними організаціями, для підтримки рівня ліквідності цих організацій,

забезпечення й ефективного розподілу кредитних ресурсів;

• прийняти додаткові заходи по заохоченню участі банків в іпотечному

кредитуванні, наприклад, залучення банків до управління коштами

безоплатних субсидій, наданих громадянам на будівництво і придбання житла;

• заохочувати організації і підприємства, що мають довгострокові ресурси,

наприклад, пенсійні фонди, вкладати свої кошти в цінні папери, забезпечені

іпотечними кредитами;

• надавати допомогу сім'ям із середнім і низьким прибутком у придбанні

житла за рахунок надання їм субсидій на оплату початкового внеску при

використанні ними іпотечного кредиту на придбання житла.

В загалі ж, процес житлового фінансування можна розділити на дві

частини: кредитування будівництва житла і довгострокове кредитування

купівлі житла населенням. Звичайно ці два типи фінансування організовані

окремо. Вони можуть бути об'єднані у випадку будівництва окремою сім'єю

свого власного будинку. Проте в загальному випадку, із метою зниження

ризику позичальника, пов'язаного з можливістю незавершення будівництва або

затягування періоду будівництва понад установлений термін, що чревате для

позичальника ростом витрат.

Кредити на будівництво житла є короткостроковими кредитами і надаються

звичайними комерційними банками. Іпотечні кредити (надані

позичальникам під заставу житла, що одержується) можуть також

даватися комерційними банками або спеціалізованими інститутами в сфері

житлового фінансування.

Сьогодні в Україні вже з'явилися або зароджуються різноманітні елементи

іпотечного кредитування, що можна розглядати як частини майбутньої системи

житлового фінансування в Україні. Будь-яка система житлового фінансування

повинна виконувати три функції: 1) вона повинна забезпечувати мобілізацію

коштів на фінансування житлових кредитів; 2) надавати й обслуговувати

кредити; 3) здійснювати функцію інвестора. У залежності від того, як

реалізуються ці три функції можна виділити дві моделі організації системи

житлового кредитування, що широко подані в різноманітних країнах, і котрі

вже сьогодні розвиваються в Україні (див. табл. 3.1).

Системи житлового іпотечного кредитування Таблиця 3.1

На основі узагальнення існуючого сьогодні міжнародного і українського

досвіду в сфері житлового фінансування пропонується така загальна

модель організації системи житлового фінансування, що вбирає в себе

адаптовані до українських умов найбільш ефективні характеристики двох

найбільше поширених у світовій економіці систем. Ці системи умовно

можуть бути названі моделлю "ощадного банки" і моделлю "іпотечної

компанії". Як і будь-які інші умовні моделі на практиці вони рідко

реалізуються в чистому вигляді.

Перша модель - це модель "депозитного інституту" або "ощадного банки".

Ощадні банки акумулюють свої фонди головним чином через внески. Вони ж

надають іпотечні позики й обслуговує їх, тобто збирають регулярні платежі в

рахунок погашення кредиті ведуть бухгалтерський облік, працюють із

боржниками і т.д. Ощадні банки є й інвесторами, тобто тримають видані

кредити у своєму портфелі. Подібна модель звична для всіх країн колишнього

Радянського Союзу.

З метою залучення додаткових ресурсів деякі банки використовують

механізми контрактних заощаджень на придбання житла, що припускають дві

стадії: стадію накопичення коштів на придбання житла і стадію одержання та

виплати кредиту на придбання житла.

В умовах відсутності сьогодні в Україні широко доступних кредитів на

придбання житла така система дозволяє залучити додаткові кредитні ресурси.

Проте система житлових заощаджень, як єдина форма організації житлового

фінансування, має істотну ваду. Вона обмежує розмір коштів, що залучаються

тільки обсягами заощаджень вкладників, зацікавлених в одержанні житлових

кредитів, і не захоплює заощадження іншої частини населення і вільні

фінансові ресурси юридичних осіб.

Другий варіант організації системи житлового фінансування - модель

"іпотечної компанії" - працює інакше. Іпотечні компанії, у їх чистому

модельному вигляді, не залучають внесків, початкові операції фінансуються

за рахунок власного капіталу і термінових позик. Іпотечні компанії видають

житлові іпотечні кредити й обслуговують їх. Але видавши таку позику,

компанія, продає його третій особі - інвестору. Продає безпосередньо з

метою формування кредитного портфеля інвестора або шляхом випуску цінних

паперів, забезпечених пулом іпотечних кредитів. Виручені кошти іпотечні

компанії знову пускають в обіг, видаючи нові позики. Їхній прибуток

складається зі зборів за надання кредитів і платежів за їхнє обслуговування

– навіть коли іпотечні компанії продають інвесторам кредити, вони можуть

зберегти відповідальність за їхнє обслуговування за певну плату. Розвиток

даної моделі організації житлового фінансування припускає наявність

вторинного іпотечного ринку, тобто ринку на якому продаються і купуються

вже видані іпотечні кредити. Модель іпотечної компанії залучає багато

банків, у зв'язку з тим, що дає принциповий підхід до вирішення проблеми

дефіциту довгострокових фінансових ресурсів.

Рекомендується, що при наявності відповідних умов в Україні можуть

одержати поширення обидві моделі житлового фінансування. При цьому вони не

обов'язково повинні бути подані в чистому вигляді. Як показує практика

західних країн, у тому числі США, один і той же фінансовий інститут

(комерційний банк) може тримати частину виданих іпотечних позик у своєму

кредитному портфелі, частину продавати інвесторам, а також купувати

кредити або цінні паперів, забезпечені кредитами, в інших суб'єктів

іпотечного ринку. Важливо, що використовувана фінансовим інститутом модель

житлового фінансування впливає на характер розподілу ризиків, властивих

іпотечному кредитуванню.

Для фінансування будівельних робіт банком видається будівельний кредит.

Будівельний кредит видається забудовнику в момент, коли він вже володіє

(переважно, на правах власності або довгострокової оренди) відведеною

ділянкою під будівництво житла, і компетентними місцевими органами влади

надані необхідні дозволи на здійснення будівництва. Основна проблема для

комерційного банку, що видає кредит, у даному випадку - точно оцінити

можливість реалізації проекту, а саме, ступінь ризику завершення

будівництва в термін і ступінь свого ризику, пов'язаного з можливістю

наступного продажу будівельною організацією побудованого житлового

будинку. Така можливість визначається особливими чинниками, що включають

рівень попиту на даний тип побудованого житла, спроможність забудовника

контролювати свої витрати в ході будівництва, щоб при його завершенні вийти

на заплановані ціни і, таким чином, витримати запропоновані початкові умови

продажу житла.

Ступінь цього ризику для банку значно знижується, якщо забудовник бере

на себе значну частину, не менше 25%, фінансування розробки проекту

забудови; частка вкладень забудовника може полягати в придбанні землі під

забудову й інших необхідних початкових витратах[14]. Ризик може бути

знижений також, якщо до початку будівництва існує попередня домовленість

між забудовником і банком про можливість надання іпотечних кредитів

потенційним покупцям для придбання побудованих будинків. Комерційні

будівельні кредити видаються звичайно на 12-18 місяців на загальних

ринкових умовах.

Будівельні кредити видаються частинами на оплату виконаних етапів робіт,

при цьому банк здійснює суворий контроль за ходом будівництва і графіком

фінансування. Такий же порядок фінансування застосовується, коли

будівельний кредит видається індивідуальному забудовнику. Іноді умови по

цих кредитах можуть бути менш сприятливими, чим по інших короткострокових

позиках, тому що будівельні кредити часто більш ризиковані через більшу

невизначеність у відношенні цін на кінцеву продукцію і можливі складнощі з

продажем.

Іпотечне кредитування відрізняється трьома основними рисами. Перше,

позики надаються на тривалий термін, звичайно на 10-25 років. Тривалий

термін розтягує погашення кредиту в часі, зменшуючи в такий спосіб розмір

щомісячних виплат. Друге, більшість позик даються на придбання житлових

помешкань, у яких будуть мешкати їхні власники. Третє, куплене житло

служить у якості забезпечення позики (застави) і у випадку несплати позики

власність вилучається банком і продається, щоб цілком розплатитися за

кредит.

На ринку іпотечних кредитів діють чотири суб'єкти: позичальник;

кредитор, або банк; інвестор, що вкладає кошти в іпотечні кредити і може не

збігатися з банком, що видає позички; уряд. Зауважимо, що внесок кожного

учасника ринку іпотечних кредитів буде тим більше, чим наполегливо вони

будуть переслідувати свої власні цілі.

Необхідно підкреслити, що ключовою задачею уряду є створення умов, що

дозволили б банкам займатися іпотечним кредитуванням без невиправданого

ризику. При цьому звичайно для створення таких умов не потрібно державних

субсидії.

Незалежно від своєї діяльності по зниженню різноманітних ризиків банків,

пов'язаних з іпотечним кредитуванням. Уряд може надавати визначені субсидії

для надання підтримки сім'ям у придбанні житла. Подібні субсидії повинні

мати строгу цільову спрямованість і даватися сім'ям з обмеженими

прибутками, що потребує в поліпшенні житлових умові, при цьому головним

чином тим із них, що ще не приватизували свої квартири і котрим, отже,

держава ще не передала значну частину свого майна. Важливо, щоб діяльність

уряду по підтримці розвитку системи житлового кредитування (наприклад,

контроль за рівнем ризику кредитора) здійснювалася строго окремо від

програм субсидування придбання житла.

У дійсний момент найбільше підходящими для України рекомендуються

такі умови кредитування на придбання житла:

1. Частка кредиту від вартості житла: через крайню складність виселення

при вилученні закладеного майна ця частка повинна бути достатньо скромної -

не більш 70%. Чим більша частка вартості житла, що оплачується за рахунок

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23

МЕНЮ

Споживче кредитування та перспективи його розвитку в Україне